无争议的“股东身份”为何须经法院确认？

（优仕联律师事务所 王政 律师）

近期，本所又发现一起某地方法院审理的当事人之间无事实争议的股东资格确认之诉。对本案当事人如此“费尽心机”而又“画蛇添足”的“高明”做法本律师实在是不敢恭维！对当地法院和工商行政管理部门的暗中大力支持行为本人也实在是有些大惑不解！
下面还是让我们先看看案情，再探究一下其中的玄机吧。

一、案情简介
我国西部内陆某省份一房地产开发公司于2004年10月份某日向该省省会城市下辖的某县级市法院递交了一份请求确认公司个别股东资格的民事起诉状。在起诉状中该房地产公司诉称：一九九九年十二月，我公司成立时的注册资本金为人民币2380万元，其中被告李某、刘某各出资833万元，但二人却未出资，是公司的其他股东将注册资金补足。公司成立后，被告李某、刘某（实际上刘某是公司的董事长，李某和刘某是夫妻关系）一直未向公司交付其出资额，同时也未履行股东义务。二零零三年十月十日，我公司正式函告两被告，若不按公司要求交纳出资额将丧失股东身份，其所持有的公司股份份额将有验资时代二人补交出资款的股东享有。但两被告至今也未将出资给付我公司。现诉至法院要求依法确认被告李某、刘某不具备我公司股东身份并承担本案的诉讼费。
鉴于本案被告李某、刘某对原告的诉讼请求和所依据的事实和理由无任何异议。于是法院在判决书中直接确认了原告在起诉状中所提到的事实。并且作出如下判决内容：
本院认为：股东为公司的出资者，公司股东按其投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利，享有公司章程所规定的权利并承担相应的义务。本案被告李某、刘某虽在工商部门登记为股东，但其均未实际出资，且在原告（即房地产公司）限期其交纳出资额后仍未交纳。在原告经营过程中，被告李某、刘某亦未履行股东的权利和义务，故两被告实际不具备原告公司股东资格。原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国公司法》第二十五条之规定，判决如下：
被告李某、刘某不具备原告公司股东身份。
本案案件受理费100元，原告已预交，现由被告李某、刘某负担，须于本判决书生效后十日内一次性付清。逾期不付，则加倍支付延期履行期间的债务利息（不知法官是依据哪条法律规定判决加倍支付债务利息的）。
最后，原告依据该判决书确定的“李某、刘某不具备原告公司股东身份”的判决内容向原告公司注册地的工商行政管理部门申请了股东变更登记，将李某、刘某在原告公司的股权直接变更至原告公司另一股东名下（该股东姓名在判决书中未曾提到）。

二、该案引发出的疑问
通过以上案情介绍，至少可以引发出如下值得我们思考的问题：（一）李某、刘某已是原告公司经工商部门登记注册确认的股东，且起诉书中原告也声称公司其他股东已经替被告李某、刘某向公司补足了注册资本金。试想一下，其他股东已替被告李某、刘某向公司补足注册资本金的行为是否违法？这种代替出资行为在被告李某、刘某和公司其他股东之间形成的是一种什么样的法律关系？是否需要李某、刘某再次向公司交纳出资额？（二）法院受理此类股东资格确认之诉的法律依据是什么？已通过工商行政管理部门登记注册确认的股东资格是否须再次经法院确认？通过法院的判决是否就可以随意将它取消？如果不是工商登记注册出现错误，则法院直接确认注册登记无效的行为是否属于司法权对行政权的不正当干预？（三）原告作为公司是否具有提起确认李某、刘某公司股东身份的诉讼主体资格？就本案而言，原告房地产公司和被告李某、刘某没有任何涉案所争议的事实；原告若不想让被告李某、刘某成为公司股东，完全可以通过让李某、刘某和公司其他代为出资的股东订立《公司股权或出资转让协议》的方式顺利实现公司的股权过户和转让手续，为什么非得通过法院判决的形式呢？公司和法院有“让谁是股东、谁不是股东”的权力吗？（四）该案适用的法律是否经得住推敲？《公司法》第二十五条规定的内容到底是什么？该规定是怎样支持法院的确权判决的呢？（五）当地工商行政管理部门办理股权转移为什么非得需要法院的判决？当事人之间直接订立《股权转让协议》难道就不可以进行股权的转移或转让吗？凡此等等。
如此诸多可疑问题，需要我们下面再做必要的法律探讨分析。

三、相关法律问题探讨分析
（一）李某、刘某在原告公司是否具有股东身份的问题。依据我国现行公司法及相关法律法规和司法实践，股东是在国家工商行政管理机关登记注册的公司或企业的出资人。我国法律不承认“隐名”股东身份，即不承认非工商注册登记股东的存在，并且要求国内股东出资必须实际到位，不允许有抽逃或虚假出资的行为存在。依据原告公司工商登记资料、公司章程、验资报告等资料，李某、刘某为原告公司注册股东，并且其认缴出资已实际到位，具有合法有效之股东身份。至于李某、刘某对原告公司的出资是其他股东代为支付或通过其他途径支付的事实，对李某、刘某二人股东身份不产生任何影响。充其量，是李某、刘某因履行对原告公司的出资义务与其他股东或第三人之间形成借贷法律关系。这种因借贷形成的债权债务法律关系独立于李某、刘某对原告公司履行出资义务后形成的股东身份法律关系。
（二）法院受理此类股东资格确认之诉的必要性和法律依据问题。我国《公司法》及相关法律法规关于股东资格或身份的规定是非常明确的，即以股东名册、公司或企业章程、工商登记备案资料等所记载的股东身份为准。在非股东之间就股权归属产生争议的情况下，通过法院判决来确认是否具有股东资格根本没有必要。本案原告公司在工商行政管理部门登记注册的股东就是李某、刘某，此事实无须再经法院确认。李某、刘某若想转让股权或出资完全可以通过正当的程序到工商部门直接办理股权或出资的协议转让手续即可（至于股权转让款如何交割完全是私下交易的事情），根本没有必须经法院确认“谁具有股东身份、谁不具备股东身份”的必要。本案不是股东之间权益的争执，可以说当事人之间不存在任何争议事实；本案工商注册登记不存在任何错误或瑕疵，不存在需要通过司法途径纠正工商登记行为错误的必要性。所以，本律师认为：在此种情况下，对非因工商注册登记错误本身所产生的股东权益争执，法院无权进行干涉；从另一角度讲，离开工商注册登记事实，法院没有权力自行决定公司内部“谁具有股东身份和谁不具有股东身份”。
（三）本案原告公司是否具备诉讼主体资格的问题。本案原告公司所有的注册资本金都是真实的、到位的。至于股东或出资人是谁不影响原告公司的实际资产，原告公司及公司内部的股东会或董事会都没有权利作出决议或要求取消任何一股东的资格或身份。从诉讼法角度讲，原告公司不具备提起诉讼所要求的其权利受到侵害或财产受到损失等法律上利害关系的事实，即其不具备原告诉讼主体资格。
（四）该案判决适用法律是否正确的问题。按照我国《公司法》第二十五条第一款规定“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时帐户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”。《公司法》要求非外商投资公司必须在公司成立时，注册资本金全部筹足。按照《公司法》第二十五条第二款规定“股东不按照前款规定缴纳所认缴的出资，应当向已足额缴纳出资的股东承担违约责任”。即按照《公司法》规定，如果股东不履行出资义务，应当属于股东之间相互承担违约责任的问题，何来股东资格确认之理由？按照原告公司的验资报告资料、公司章程及《公司法》本条之规定，恰恰说明李某、刘某已经实际履行了公司股东的出资义务，具有法定的股东身份。可见，本案主办法官似乎是在故意曲解《公司法》该条规定之内容，即其所适用法律无法真正支持其判决内容。
（五）工商行政管理部门是否可以依据该判决就可进行股权转移变更登记的问题。按法律规定，工商行政管理部门完全可以依据李某、刘某和第三人自由签署的《股权或出资转让协议》进行公司股权的转移变更手续，根本无须法院判决。而即便是需要法院判决，本案法院所作出的此判决书也无法作为原告公司股权转移的依据。因为，法院在此判决书中只是确认了李某、刘某不具备原告公司的股东身份，并没有直接作出李某、刘某工商登记的股权归谁所有的判决内容；且取得公司股权利益的股东并没有作为本案判决的一方当事人参与诉讼。所以，工商行政管理部门不能直接依据该判决书内容就可进行原告公司股权的变更登记，还必须要求股权转、受让双方签订相关的《股权转让协议》。

四、法院确认股东身份背后的玄机
本来通过签订正常的《股权转让协议》就可轻易实现股权转移或变更的事情，为什么非得动用如此烦琐的司法程序呢？经过本所办案人员的取证调查工作，终于发现本案判决背后还存在以下玄机：
（一）股东身份确权判决事出有因，因在“案外有案”。此案外案系指：在二零零一年十月份左右，本股权确认之诉的被告李某、刘某因信用证欠款与我国东部沿海某省份的张某产生诉讼纠纷。在李某、刘某与张某的诉讼进行期间，张某已申请某省高级人民法院于二零零一年十月份对李某、刘某在原告公司的股权采取了诉讼保全措施，并向原告公司和原告所在地的工商行政管理部门分别发送了《协助执行通知书》。该《协助执行通知书》明确要求原告公司和原告所在地的工商行政管理部门对李某、刘某在原告公司的股权不得进行转移、抵押、质押、或进行股息或红利的分配。二零零四年十月份，李某、刘某与张某的信用证欠款纠纷终审判决下发，李某、刘某败诉。现此案已进入执行程序，李某、刘某在原告公司的股权若不能转移则将面临被强制执行的现实。
（二）工商行政管理部门认为，只要有法院的判决就可进行股权转移。既然原告所在地的工商行政管理部门已收到某省高级人民法院的《协助执行通知书》，对李某、刘某在原告公司的股权转移之事自然是非常慎重的。但是有个别工作人员却仍主观认为：只要通过法院判决形式确认李某、刘某不是原告公司的股东，工商行政管理部门依据该法院的判决书就可以直接对李某、刘某的股权进行转移。这样做，即便是将来出了问题，也是法院与法院之间的事，工商行政管理部门不应当承担其中的法律责任。于是，本来通过签订正常的《股权转让协议》就可轻易实现的股权转移事项，工商行政管理部门却要求拿一份法院判决书来办理。

五、我们期待着让弄虚作假的违法者付出相应的代价
尽管原告公司、李某、刘某及其他相关利害关系人自认为对法院扣押、冻结之股权转移事项已作出了巧妙安排，但弄虚作假、钻法律空子也不是件容易的事情，弄不好就会成为人们常说的“画蛇添足”、“掩耳盗铃”等寓言故事中那些自作聪明的“智者”。
按照最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行《中华人民共和国民事诉讼法》的若干规定（１９９４年１２月２２日　法发〔１９９４〕２９号）发文第１０８项规定“人民法院裁定采取财产保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除和其上级人民法院决定解除外，在财产保全期限内，任何单位都不得解除保全措施”。也就是说，本案原告所在地的工商行政管理部门对李某、刘某在原告公司的股权被某省高级人民法院采取的诉讼保全措施撤销前是不能以任何理由（包括上述条款规定外的法院判决）擅自进行转移、转让或变更登记的。现既然工商行政管理部门已公然违反法律，那么其违法行为若给李某、刘某的其他债权人造成损失，其就必须依法承担相应的法律责任。
按照我国《刑法》第三百一十四条规定内容，行为人明知是已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，而进行隐藏、转移、变卖或故意毁损且情节严重的，其行为将构成犯罪。本案李某、刘某故意转移股权逃避债务的行为若被进一步证实，那么其行为就会触犯《刑法》该条之规定，构成非法转移已被司法机关查封、扣押、冻结的财产罪，说不准还要受些牢狱之苦。
唯一让人搞不懂的就是当地法院作为专业的执法部门为什么会对这样明显的不符合起诉条件的“诉讼”立案受理？法院为什么不去考虑或审查此类诉讼背后原、被告双方是否可能有恶意串通或损害第三方利益的行为？对这种原、被告双方就诉讼请求和相关的事实理由没有任何争议的案件法院为什么还要通过判决的形式处理？法院在判决的时候是否想到过其判决行为可能会直接侵害或影响工商注册登记内容所具有的法定“公示力”，是否想到过其行为可能会构成司法权的滥用？凡此等等。
莫非此案件背后还有更加令人莫名其妙的玄机？如果是真有，恐怕也是非本人能力所能知晓了！总之，我们期待着执法部门应尽可能树立法律的权威，让弄虚作假的违法者受到相应的法律的制裁。


2005年12月15日

吉林省人大


延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例



( 2002 年1 月19 日延边朝鲜族自治州第十一届人民代表大会第六次会议通过， 2002 年 3 月 28 日 吉林省第九次人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准 )

第一章 总 则

第一条 为规范住宅区物业管理行为，明确业主、物业管理企业和其他有关部门的权利、义务，保障住宅区物业的合理使用，创造良好的生活环境，根据法律、法规和有关规定，结合我州实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于州内各县 ( 市 ) 人民政府所在地城市市区范围内住宅区的物业管理。

第三条 本条例所称住宅区，是指以相对集中，具有一定数量的成套住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区；住宅区的范围由县 ( 市人民政府物业管理行政主管部门会同有关部门按照房屋与共用设施设备和场地等相关情况划定。

本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备和场地；

本条例所称物业管理，是指业主、业主委员会或有关单位，委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动；

本条例所称业主，是指物业的所有权人；

本条例所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

第四条 一个住宅区应当由一个物业管理企业承担物业管理服务。

第五条 州、县 ( 市 ) 人民政府房产管理部门是本行政区的物业管理行政主管部门，负责本条例的实施。

其他有关部门按照各自职责实施本条例。

第二章 新建住宅区前期物业管理与旧有住宅区物业管理

第六条 新建住宅区，应当符合住宅区规划要求，实行物业管理。

新建住宅，应当符合住宅区规划要求，按有关规定完善配套设施设备，实行物业管理。

第七条 物业管理行政主管部门应当参与住宅区规划设计方案的论证和住宅区竣工后的综合验收工作。未经综合验收合格的住宅区，不得交付使用。

第八条 新建住宅区，在竣工验收合格后到业主委员会成立前，开发建设单位应当在当地物业管理行政主管部门的监督、指导、对住宅区实行物业管理，可以自行管理或委托物业管理企业进行管理。业主委员会成立后，由业主委员会选聘的物业管理企业对住宅区进行物业管理。

第九条 开发建设单位在销售 ( 含预售 ) 房屋时，应当与购房人签订前期物业管理协议，凡涉及业主共同利益的约定应当一致。该协议作为房屋销售合同的附件。

第十条 新建住宅区实行物业管理后，未售 ( 租 ) 出的空置房屋和已售出尚未给购房人办理房屋所有权证书的房屋，由开发建设单位缴纳物业管理服务费。

第十一条 开发建设单位应当按照开发建设房屋总建筑面积 千 分之四的比例，无偿提供管理用房，管理用房不足 50 平方米的按 50 平方米提供。

物业管理用房归全体业主所有，由物业管理行政主管部门监督使用，物业管理企业负责养护维修，不得改变用途。

第十二条 新建住宅区移交给物业管理企业时，开发建设单位应当按照规定移交物业档案资料。

第十三条 本条例实施前已建成的住宅区为旧有住宅区。

主要共用设施设备齐全的旧有住宅区实行物业管理；主要共用设施设备不齐全的旧有住宅区，由当地政府组织配套建设，具备条件后实行物业管理。

尚未实行物业管理的住宅区，物业的共用部位、共用设施设备 已超过保修期的维修，由所在地居民委员会组织，共用部位的维修费用由产权人按建筑面积分摊，共用设施设备的维修的由产权人按户分摊。

第三章　业主、业主大会、业主委员会

第十四条 　业主享有下列权利：

（一）参加业主大会，享有表决权、选举权和被选举权；

（二）依法监督业主委员会的工作和物业管理企业的管理服务活动；

（三）享有与所交纳物业管理服务费相应服务的权利；

（四）法律、法规及规章规定的其他权利。

业主应当履行下列义务：

（一）遵守业主公约和物业管理制度；

（二）执行业主大会和业主委员会的决议、决定；

（三）按时、足额交纳物业管理服务费和维修基金；

（四）法律、法规及规章规定的其他义务。

第十五条 　使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反本条例和业主公约的规定。

第十六条 　业主大会由住宅区全体业主组成；业主人数较多的应当按比例推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。

第十七条 　业主大会应当有过半数投票权数的业主或业主代 表出席。

业主大会作出的决定，应 当经住宅区内过半数投票权数的业主或业主代表通过。

投票权数按照拥有的物业建筑面积计算，建筑面积每平方米为 l 票。

第十八条 业主大会每年至少召开一次。必要时经业主委员会决定，可以临时召开业主大会。

　经拥有住宅区物业 30 ％以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会。业主委员会应当自接到提议之日起 20 日内召开业主大会；逾期未召开的，提议的业主可以向所在地物业管理行政主管部门申请，物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会。

第十九条 业主大会履行下列职责：

( 一 ) 选举或撤换业主委员会成员；

( 二 ) 监督业主委员会工作，改变或撤消业主委员会不适当的决定；

( 三 ) 审议业主委员会章程、业主公约、物业管理合同、物业管理工作报告和维修基金使用方案；

( 四 ) 决定业主利益的其它重大事项。

第二十条 业主委员会经业主大会选举产生并经当地物业管理行政主管部门登记后依照法律法规、规章和本条例开展活动．所产生的民事责任由全体业主共同承担。

业主委员会应当接受当地物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。

第二十一条 业主委员会由 5 一 l 5 名的单数委员组成，设主任 1 名，副主任 2 — 4 名，主任、副主任在委员中选举产生。

业主委员会可以聘请居民委员会等单位的人员担任业主委员会委员。

业主委员会每届三年，业主委员会委员可以连选连任。

第二十二条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，须有过半数委员出席，所作决定须经全体委员过半数通过，并应当予以公布。

第二十三条 一个住宅区内，已交付业主使用的房屋建筑面

积达到 50 ％以上时，应当由当地物业管理行政主管部门召集首次

业主大会，选举产生业主委员会。

第二十四条 业主委员会履行下列职责：

( 一 ) 召集并主持业主大会；．

( 二 ) 拟定业主公约、业主委员会章程；

( 三 ) 经业主大会批准，签订、变更或解除物业管理合同；

( 四 ) 筹集和管理维修基金；

( 五 ) 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施，监督物业管理企业的管理服务活动；

( 六 ) 听取业主、使用人的意见和建议，监督业主公约和有关规定的执行；

( 七 ) 落实业主大会的有关决议、决定。

第二十五条 业主委员会组成人员不得在本住宅区委托的物业管理企业中兼职。

第二十六条 业主公约是业主依法订立的有关规范物业使用和其他行为的守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第四章 物业管理企业

第二十七条 物业管理企业应当具备规定的资质条件，取得资质证书后到工商行政管理部门办理企业法人营业执照，方可从事与其相应的物业管理业务。

物业管理企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，到所在地物业管理行政主管部门登记。

第二十八条 州外的物业管理企业到本州从事物业管理业务和州内的物业管理企业跨县 ( 市 ) 从事物业管理业务的，须到物业所在地县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门登记，并办理相关手续，接受 监督、指导。

第二十九条 物业管理企业享有下列权利：

( 一 ) 根据有关法律、法规、规章和物业管理合同约定，拟定物业管理制度，收取物业管理服务费；

( 二 ) 制止损害物业、妨碍物业管理和违反住宅区物业管理制度的行为。制止无效时，应当向有关部门报告；

( 三 ) 选聘专业公司或专业人员承担专项经营、服务业务；

( 四 ) 业主大会依法授予的其他权利。

物业管理企业履行下列义务：

( 一 ) 履行物业管理合同，提供物业管理服务；

( 二 ) 听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务，并接受其监督；

( 三 ) 定期公布物业管理公共服务费收支帐目和物业维修基金的使用情况，接受业主大会和业主委员会的质询；

( 四 ) 接受当地人民政府有关部门的监督管理；

( 五 ) 法律、法规、规章规定的其他义务。

第三十条 物业管理企业不得将物业的整体或主要管理责任委托他人。

第三十一条 物业管理人员应当按照有关规定，经培训、考核合格，取得岗位证书后方可上岗。

第五章 物业的使用、维护与维修基金的管理

第三十二条 物业管理企业接受物业管理项目时，应当和业主委员会对该项目进行检查验收，形成验收报告。

第三十三条 物业管理企业接管物业时，由委托方提供物业档案资料。

第三十四条 业主、使用人在使用物业时，应当遵守法律、法规、规章和业主公约，不得损害公共和他人利益。

第三十五条 住宅区内禁止下列行为：

( 一 ) 擅自改变房屋承重结构，破坏房屋外貌，改变房屋使用性质；

( 二 ) 占用或损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；

( 二 ) 私搭乱建；

( 四 ) 侵占绿地、毁坏绿化；

( 五 ) 随意倾倒、抛弃垃圾；

( 六 ) 堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，非法排放有毒、有害物质或发出超过规定的噪声；

( 七 ) 擅自摆设摊点；

( 八 ) 影响观瞻的乱贴、乱挂、乱画；

( 九 ) 法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第三十六条 业主或使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋使用有关规定和业主公约，并事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或使用人，并签订装饰装修管理协议。

第三十七条 物业应当按设计用途使用。改变使用性质，应当征得相邻业主和业主委员会、物业管理企业的书面同意，并经有关部门批准。

第三十八条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地。临时占用、挖掘道路、场地的，占用人应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订书面协议，按相应标准交纳保证金，并及时恢复原状。

第三十九条 利用物业设置广告等经营设施的，应征得相关业主、业主委员会、物业管理企业的书面同意，办理有关报批手续。经批准设置的广告设施的收益，应当归全体业主所有。

第四十条 物业管理企业应当对物业定期养护。当物业出现危及使用安全、影响观瞻、危害公共利益及他人合法权益时，应当及时处理。在维修养护时，有关业主和使用人应当予以配合。

第四十一条 建立物业维修基金制度。

维修基金的来源：

( 一 ) 购房人在购买商品房 ( 包括经济适用房 ) 时，按有关规定比例交纳的维修基金；

( 二 ) 公有住房出售单位和购房人按有关规定比例提取的维修基金；

( 三 ) 开发建设单位的自用房屋由开发单位按本条第 ( 一 ) 项规定交纳的维修基金；

( 四 ) 在维修基金余额不足 30 ％时，业主续交的维修基金。

第四十二条 售房单位代收维修基金时，应当在办理《商品房 ( 予 ) 销售许可证》前，与县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门签订代收协议，代收的基金应当存入县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门指定的帐户。财政部门依法进行监督。

第四十三条 维修基金及其利息归业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，不得挪作它用。

各县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门负责物业维修基金的统一管理、专项专户存储，并严格执行使用审批制度。

第四十四条 物业管理企业使用维修基金，应当提出计划并经业主委员会同意后，报物业管理行政主管部门审查，办理拨付手续。物业管理企业应当及时公布维修基金使用情况，接受业主委员会和物业管理行政主管部门的监督。

第四十五条 业主转让物业时，其维修基金帐户中的剩余部分不予退还，随同房屋所有权同时结算过户。

第四十六条 物业法定保修期限满后维修、更新、改造的费用按下列规定支付：

( 一 ) 房屋自用部位和自用设备的维修、更新、改造的费用，由业主承担；

( 二 ) 房屋共用部位和共用设备的大修、更新、改造费用，在该栋房屋的维修基金中列支，一般的维修在物业管理服务费中列支；

( 三 ) 住宅区共用设施的大修、更新、改造费用，在住宅区的维修基金中列支，一般的维修在物业管理服务费中列支；

( 四 ) 供热锅炉及附属设备的维修、更新、改造费用，由供热单位在收取的热费中列支。物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，由物业管理企业责令责任人维修；责任人拒不及时维修的，由物业管理企业负责维修，维修费用由物业管理企业向责任人追偿。

第六章　物业管理服务

第四十七条 物业管理企业实施物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理合同。

物业管理企业应当自物业管理合同生效之日起 15 日内，将合同报物业所在地物业管理行政主管部门备案。

第四十八条 物业管理企业应当按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务。

第四十九条 物业管理服务事项包括下列内容：

( 一 ) 共用部位的日常维护和管理，共用设施设备及其运行、使用的日常维护和管理；

( 二 ) 环境卫生、绿化及硬覆盖的管理服务；

( 三 ) 住宅区内车辆停放及场地的管理服务；

( 四 ) 装饰装修的管理；

( 五 ) 应业主要求提供的特约服务；

( 六 ) 档案资料的管理；

( 七 ) 协助有关部门管理住宅区内的公共秩序、安全、消防等事项；

( 八 ) 双方约定的其他事项。

第五十条 物业管理企业自物业管理合同终止或解除之日起30 日内，向业主大会或业主委员会结清财务，移交物业管理用房和有关资料，并报告物业管理行政主管部门。

第五十一条 供水、供电、供热、供气、通讯、环卫、有线电视等有关管理单位，可以将其在住宅区内有关事项，委托给物业管理企业，由委托方向物业管理企业支付委托服务费。不实行委托服务的，有关管理单位应当服务到户。

第五十二条 物业管理行业应当引入市场竞争机制，逐步实行物业管理项目招标投标制度。

第七章 物业管理服务收费

第五十三条 物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务和代办服务、特约服务的费用。

公共服务收费，执行政府定价；代办服务收费，实行政府指导价；特约服务收费，实行协商定价。

物业管理企业应当提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。

第五十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。

业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负最终交纳责任。

已按照本条例向业主或使用人收取物业管理服务费的，其他任何单位和个人不得重复收取。

第五十五条 人民政府价格行政主管部门在制定物业管理服务收费标准时，应当根据物业管理企业和业主的经济承受能力，按服务项目和等级制定收费标准；其收费标准低于管理成本的，当地人民政府应当给予物业管理企业优惠政策。

第八章　投 诉

第五十六条 县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门应当依法受理业主、使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉，并在 30 日内作出决定。

第五十七条 投诉人对行政决定有异议的，可以向本级人民政府或上一级物业管理行政主管部门申请复议，也可以向人民法院提起诉讼。

第五十八条 投诉内容涉及其他部门的，物业管理行政主管部门应当自受理之日起 5 日内，移交有关部门，并书面告知投诉人。

第九章 法律责任

第五十九条 业主、使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第六十条 业主或使用人未按物业管理合同约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催缴，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。

对于超过三个月不交纳物业管理服务费的业主，业主委员会或物业管理企业可以向人民法院起诉要求限期交纳，并可申请禁止该业主转让、出租和抵押物业。

第六十一条 业主大会作出的决定违反本条例或侵害社会公共利益的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第六十二条 违反住宅区规划要求，市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门依法查处。

未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用或验收不合格擅自交付使用的，由建设行政主管部门，处工程合同 价款 2 ％以上 4 ％以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条 开发建设单位未按本条例第十一条规定提供物业管理用房的，有关部门不予综合验收。

第六十四条 建设工程竣工验收后 30 日内，建设单位未向建设行政主管部门或其他有关单位移交建设项目档案的，由建设行政主管部门责令改正，处 10000 元以上 100000 元以下罚款。

第六十五条 无故阻碍房屋修缮，造成严重后果的，县级以上房地产行政主管部门，可以给予 200 元以上 2000 元以下罚款并赔偿损失。

第六十六条 业主或使用人，未按规定申请批准，擅自拆改房屋结构或明显加大荷载，对原有房屋装饰装修的，由物业管理行政主管部门责令修复或赔偿，并可处以 2000 元以上 10000 元以下罚款。

第六十七条 业主或使用人，擅自改变房屋使用性质和配套设施用途的，由物业管理企业予以制止，批评教育，责令恢复原状；造成损失的，应当赔偿经济损失。

第六十八条 在住宅区内私搭乱建、擅自摆设摊点或乱贴、乱挂、乱画影响观瞻的，由物业管理企业予以制止，批评教育，责令恢复原状；造成损失的，应当赔偿经济损失。

第六十九条 破坏草坪、花卉、树木或使用音响器材音量过大影响周围居民工作、休息，不听制止的，由公安机关处 50 元以下罚款或警告；造成损失的，应当赔偿经济损失。

第七十条 违反爆炸、剧毒、易燃、放射性物品管理规定堆放上述物品的，由公安机关处 15 日以下拘留、 200 元以下罚款或警告，并责令限期清除；造成损失的，应当赔偿经济损失。

第七十一条 不按规定地点、时间和其它要求任意倾倒垃圾的，由物业管理企业责令限期清除；造成损失的，应当赔偿经济损失。

第七十二条 物业管理企业未执行政府定价和指导价或提供服务质价不符或只收费不服务、多收费少服务的，由政府价格监督检查部门，依照有关规定予以处理。

第七十三条 物业管理行政主管部门和其他有关部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十章 附 则

第七十四条 本条例由州人大常委会负责解释。

第七十五条 州人民政府可以根据本条例制定实施办法。

第七十六条 县 ( 市 ) 人民政府所在地以外的建制镇、工矿区的住宅区物业管理可参照本条例执行。

非住宅的物业管理可参照本条例执行。

第七十七条 本条例自公布之日起施行。