二手房买卖合同纠纷办案小结

作者：陈召利 主页：www.law-god.com


最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1．委托合同签订不规范
一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2．逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。
在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。
在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。


云南省人大常委会


云南省预算外资金管理条例
云南省人大常委会


（1996年9月25日云南省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1996年9月25日公布施行）


第一条 为加强预算外资金管理，合理运用预算内外综合财力，有效发挥预算外资金的作用，促进经济建设和社会事业的发展，根据《中华人民共和国预算法》等有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称预算外资金，是指国家机关、事业单位、社会团体（以下统称职能单位），为履行或者代行政府职能，依照国家法律、法规和省人民政府规章而收取、提取和安排使用的未纳入国家预算管理的各种财政性资金。
预算外资金主要包括下列各项：
（一）行政事业性收费收入；
（二）政府性基金、附加收入；
（三）主管部门从所属单位集中的上缴资金；
（四）用于乡镇人民政府开支的乡自筹和乡统筹资金；
（五）其他按省人民政府规定应纳入预算外管理的财政性资金。
事业单位和社会团体通过市场取得的不体现政府职能的经营、服务性收入，不作为预算外资金管理。
第三条 预算外资金管理实行统一领导、分级管理、量入为出、加强监督和资金征收、管理、使用相对分离的原则。
第四条 各级人民政府应当加强对预算外资金管理工作的领导，负责组织实施有关预算外资金管理的法律、法规、规章和政策，审批本级预算外资金收支计划和决算。
县级以上人民政府应当定期向同级人民代表大会常务委员会报告预算外资金收支和管理情况，接受同级人民代表大会常务委员会的监督；乡级人民政府应当向同级人民代表大会报告预算外资金收支和管理情况，接受同级人民代表大会的监督。
第五条 各级财政部门是监督管理预算外资金的行政主管部门，其主要职责是：
（一）宣传并组织实施预算外资金管理的法律、法规、规章和政策；
（二）制定管理预算外资金的具体制度、办法；
（三）审核、汇总、编报预算外资金收支计划和决算；
（四）监督管理预算外资金的收支活动；
（五）查处违反预算外资金管理规定的行为。
各级财政部门的预算外资金管理人员在履行职责时，应当忠于职守、遵纪守法、秉公办事、提高效率，做好各项服务工作。
第六条 各级审计部门对预算外资金收支情况和决算实施审计监督。
各级物价部门按照规定职责对行政事业性收费实施管理和监督检查。
各级银行对预算外资金的存取实施监督管理。
各级监察部门对预算外资金收支管理中的违纪行为实施监督检查。
第七条 公民、法人和其他组织对预算外资金的管理工作有权提出意见和进行监督，对违反规定的收费、征收基金等行为有权抵制、申诉或者检举。
第八条 预算外资金的设立依照下列规定执行：
（一）行政事业性收费项目、标准、范围和程序，依照有关法律、法规和省人民政府规章的规定执行。法律、法规和省人民政府规章未作规定的行政事业性收费项目、收费标准，按照国务院规定的权限和程序，由省财政和物价部门审批，重要的收费项目和标准的制定及调整报省人民政
府或者国务院批准。其他各级人民政府及其所属部门不得自行审批设立行政事业性收费项目或者制定、调整收费标准。
（二）设立政府性基金、附加，依照有关法律、法规和国务院规定执行。
（三）主管部门从所属单位集中的上缴资金，以及用于乡镇人民政府开支的乡自筹和乡统筹资金的设立及其审批权限，依照有关法律、法规和省人民政府规章的规定执行。
第九条 职能单位必须依照规定的项目、范围、标准、程序、办法取得和使用预算外资金。禁止自立收费项目，扩大收费范围，提高收费标准。不得擅自缓收、减免应收的预算外资金。
第十条 征收行政事业性收费的，必须持有物价部门核发的收费许可证。征收行政事业性收费和政府性基金、附加，必须使用财政部门统一制发的专用票据。未持收费许可证和未使用财政部门统一制发的专用票据的，缴费单位和个人有权拒付。

第十一条 各级财政部门应当在银行开设统一的预算外资金专用帐户，并根据预算外资金不同的来源和用途，实行收支两条线管理。
预算外资金收入应当按国家和省的规定全额缴入同级财政专户，不得截留坐支。少数费用开支有特殊需要的预算外资金，经财政部门核定收支计划后，可按确定的比例或按收支结余的数额定期缴入同级财政专户。
预算外资金支出由同级财政部门按规定用途安排使用。职能单位统一收取和使用的专项用于公共工程和社会公共事业等政府性基金、收费的支出，由主管部门提出计划，财政部门按计划和规定用途拨付。以上基金、收费，只能专款专用，不得挪作他用，收支结余可结转下年专项使用；
其他预算外资金的支出，由财政部门按照同级人民政府批准的计划，结合预算内资金统筹安排，结余经同级人民政府批准，可统筹调剂使用。
第十二条 职能单位收取的预算外资金应纳入本单位财会机构统一管理和核算。禁止将预算内的资金转移到预算外使用，禁止将预算外资金交给非财会机构管理，禁止帐外设帐或者公款私存。
第十三条 职能单位经同级财政部门同意，只能在一家银行开设一个预算外资金支出帐户或者收入过渡帐户。未经财政部门同意，职能单位不得向银行申请开设预算外资金帐户。职能单位内部的非独立核算机构不得单独开设预算外资金帐户。
第十四条 职能单位在银行办理预算外资金缴款、拨款手续时，统一使用财政部门印制的预算外资金缴款通知书和预算外资金拨款通知书。
第十五条 职能单位应当按时向同级财政部门编报预算外资金收支计划和决算。
第十六条 职能单位应当按批准的预算外资金支出计划使用预算外资金。
用于固定资产投资或者购买专项控购商品的，须经同级财政部门审查，并按国家和省的规定办理审批手续；用于工资、奖金、补贴、津贴和福利方面开支的，应当符合财务制度的规定，并按照财政部门核定的项目、范围和标准发放。
禁止用预算外资金进行房地产等计划外投资，从事股票、期货交易，以及各种形式的高消费活动。
第十七条 各级财政部门对职能单位报送的预算外资金使用计划，应当在15日内予以核定，并按照核定的计划办理拨款手续，保证职能单位正常用款。
开户银行应当依据职能单位和财政部门出具的预算外资金缴款通知书和预算外资金拨款通知书，及时办理划款手续，不得借故压票。
第十八条 预算外资金收支科目和会计制度，依照财政部门统一颁发的财务、会计制度执行。
第十九条 违反本条例规定，有下列行为之一的，法律、法规已作出行政处罚规定的，从其规定；法律、法规未作出行政处罚规定的，由上一级人民政府或者财政等法定部门责令改正，并予以处罚或者采取行政措施：
（一）违反本条例第八条规定，擅自审批行政事业性收费、基金项目或者收费标准的，审批文件无效，违法金额限期退还原缴款单位和个人，无法退还的，收缴财政。
（二）违反本条例第九条规定，自立行政事业性收费、基金项目或者扩大范围、提高标准的，予以通报批评，违法金额限期退还原缴款单位和个人，无法退还的，收缴财政。
第二十条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上财政部门责令改正，并予以处罚或者采取行政措施：
（一）违反本条例第十一条第二款规定的，予以警告，责令其限期全额纳入财政专户管理；违反本条例第十三条规定的，予以警告，责令其限期取消帐户；逾期仍不改正的，通知开户银行强制将其预算外资金划入财政专户。
（二）违反本条例第十二条规定的，予以警告，违法金额收缴同级财政，其中将预算内资金转移到预算外使用的，应当上缴上一级财政。
（三）违反本条例第十六条第三款规定，以及滥发钱物的，责令单位限期追回资金，并与违法所得一并收缴同级财政。
第二十一条 依照本条例第十九条和第二十条规定受到处罚的单位，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由主管部门或者行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 预算外资金管理人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门、行政监察机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十四条 本条例具体应用的问题由省人民政府财政主管部门负责解释。
第二十五条 本条例自公布之日起施行。



1996年9月25日