泉州市人民政府关于印发泉州市中心市区普通(限价)商品住房销售管理暂行规定的通知

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泉州市人民政府关于印发泉州市中心市区普通(限价)商品住房销售管理暂行规定的通知

福建省泉州市人民政府


泉州市人民政府关于印发泉州市中心市区普通(限价)商品住房销售管理暂行规定的通知



各县(市、区)人民政府、泉州开发区管委会,市直有关单位:
《泉州市中心市区普通(限价)商品住房销售管理暂行规定》已经市政府第3次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。


二○○七年三月一日

泉州市中心市区普通(限价)商品住房销售管理暂行规定

一、为积极贯彻落实房地产市场宏观调控政策,切实稳定住房价格,解决中低收入住房困难家庭的住房问题,根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)有关文件精神,结合泉州实际,我市积极开展普通(限价)商品住房规划建设工作。为规范普通(限价)商品住房销售行为,体现“公开、公平、公正”的原则,防止出现市场炒作和分配不公,根据我市普通(限价)商品住房建设和销售的具体情况,特制定本暂行规定。
二、本规定普通(限价)商品住房是指在中心市区(鲤城区、丰泽区、洛江区及泉州开发区辖区范围)以限房价、限套型为前置条件采取竞地价的方式供应土地,规划建设后销售给中低收入家庭的商品住房。
三、普通(限价)商品住房应在取得商品房预(销)售许可证后方可预(销)售。可售房源由市房地产管理局在泉州晚报及相关媒体向社会公示。公示内容包括项目名称、房源区位、楼面地价、规划设计条件、销售价格、套型数量、建筑面积等信息。
四、普通(限价)商品住房销售对象应同时满足以下条件:
(一)鲤城区、丰泽区、洛江区及泉州开发区辖区内具有常住户口的城镇居民,驻泉部队干部(家属须在泉州市区工作者),外地户口在辖区企业务工连续满3年以上的管理人员和技术人员(以社会养老保险缴交时间为准);
(二)上一年度家庭成员年收入总和低于统计部门公布的城镇居民人均可支配收入4倍以下(收入情况以所在单位或当地社区、居民委员会证明为据);
(三)未购买政策性住房的无房户或人均住房建筑面积低于20平方米的家庭。
符合上述条件的家庭限购一套普通(限价)商品住房。
五、申请购房的家庭应当推选具有完全民事行为能力人作为申请人。申请人应持现住房情况、户籍、婚姻状况、本人及家庭成员身份证明等资料,到所在地房委办领取《购买市区普通(限价)商品住房申请登记表》,如实填写。所在单位或户籍所在地街道办事处应对申请人的收入、婚姻、住房情况进行初查,尔后送区房委办复查、区政府(管委会)初审,市房委会审核。市直单位、国家部委、省直驻泉机构及驻泉部队的申请人,经所在单位初查后,迳送市房委办初审,市房委会审核。
六、经审核、符合购买条件的申请人名单要在申请人户籍所在地或外地人口工作居住社区张榜公告(不少于10日)。在规定期限内无异议的,由市房委办核发《泉州市区购买普通(限价)商品住房申购证》。
七、申请人限在已公告的地块中自选一处申购,采取公开摇号方式确定申购选房顺序号。优先保证市委、市政府《关于引进高层次人才的若干规定》(泉委发〔2006〕4号)规定的高层次人才及市级以上劳动模范购买(不参与摇号),尔后由市房地产管理局按房源数量摇号确定申购选房顺序号,按序候购。若前一序号放弃申购,则由下一序号依次递补。市房地产管理局应根据不同宗地的房源,分别列出序号表提供给建设单位。摇号过程和产生的申购序号要进行公证,摇号结果及购买对象在泉州晚报及相关媒体向社会公示。
八、普通(限价)商品住房的建设单位依照市房委办核发的《泉州市区购买普通(限价)商品住房申购证》,对照市房地产管理局确定的序号表进行销售。
建设单位不得弄虚作假,不得暗箱操作,不得进行市场炒作、谋取利益。
对违规炒作的房地产中介机构要严肃查处。
市房地产管理局要加强销售过程的管理和监督。
九、普通(限价)商品住房的建设单位可根据普通(限价)商品住房销售价格的最高限价为基准价,对基准价进行层次和朝向调节,层次、朝向调节系数(差价)正负应为零。建设单位在申办商品房预(销)售许可时应同时报送销售价格和层次、朝向调节系数(差价)。
十、普通(限价)商品住房自办理房屋权属登记之日起10年内,不得转让、不得出租。10年后转让的,应补交土地出让金差价。
十一、购买普通(限价)商品住房者,今后不再享受政策性、保障性住房。
十二、普通(限价)商品住房地块的建设单位应严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的时限进行开发建设、竣工交付使用。
2005年招拍挂的5宗(06、08、09、10、14号)普通(限价)商品住房地块尚未开工建设的,须在2007年6月30日前动工建设,上述地块须在2009年1月31日前竣工交付使用。
十三、普通(限价)商品住房建设单位未按土地出让合同约定的附加条件使用土地、建设、销售房屋的,由市国土资源局和房地产管理局依法责令停止违法行为并限期改正,同时要追究其相应责任。
十四、普通(限价)商品住房建设单位未取得预(销)售许可证擅自预(销)售的,按《商品房销售管理办法》第三十八条规定进行查处。
十五、申请人弄虚作假骗取购房资格的,由市房委办注销《市区购买普通(限价)商品住房申购证》,并取消下一次申购普通(限价)商品住房的资格,并对其申购中的不良信用情况予以记录存档。对通过弄虚作假已购得普通(限价)商品住房的,按原购买价扣除折旧后的净值收回住房。国家机关公务人员如骗购普通(限价)商品住房的,在按原购买价扣除折旧后的净值收回住房的同时,提请所在单位或行政监察机关对其进行行政或纪律处分。
对出具虚假证明的单位,提请有关部门对该单位直接负责的主管人员或其他直接责任人员给予行政或纪律处分。
房产管理部门工作人员在审查、审核过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
十六、本暂行规定由市房地产管理局负责解释。
十七、本暂行规定自2007年4月1日起施行,执行期限至2009年3月31日。



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平凉市重大社会公共事项决策听证质询实施办法

甘肃省平凉地区行政公署办公室


平凉市重大社会公共事项决策听证质询实施办法


第一条 为了建立和规范政府决策听证质询制度,推进政府决策民主化、科学化,提高行政管理水平,根据有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所指重大社会公共事项,是指经济和社会事务中与群众利益密切相关的事项,包括:
  (一)科技、教育、文化、体育等社会事业中的重大事项;
  (二)城乡规划、建设、管理方面的重大事项;
  (三)重大基础设施建设方面的事项;
  (四)依法行政和社会主义民主法制建设的重大事项;
  (五)国有资产处置的重大事项;
  (六)社会保障和社会稳定的重大事项;
  (七)其它关系人民群众切身利益(收费、环保、治安等)的重大事项;
  对具体决策事项是否作为重大决策事项,应由承办部门报市政府分管领导或秘书长、副秘书长审核,报市长或常务副市长审定。
  第三条 凡社会公共重大事项(以下简称重大事项)决策需要听证质询的,适用本办法。
  价格、行政立法等已有法律、法规、规章规定的听证质询,按照有关法律、法规、规章的规定执行。
  第四条 听证质询应当遵循公开、公正、公平,兼顾国家、集体、个人三者利益的原则。除涉及国家机密、商业秘密外,听证质询会应当以公开方式举行。
  第五条 举行听证质询会前,市政府有关部门(听证质询会申请人)应就决策的重大事项提出决策方案。决策方案必须坚持民主集中制原则,充分走群众路线,注重调查研究、民主讨论和科学论证。
  第六条 听证质询会议由申请听证质询的部门提出会议方案,报市政府审定,由申请部门组织实施。
  第七条 参加听证质询会的人员主要包括:
  (一)会议主持人和书记员。会议主持人由市政府确定,书记员由会议主持人确定。
  (二)听证质询当事人。听证质询当事人应当具有一定的广泛性和代表性,包括参加听证质询会的公民、法人或其它组织的代表;邀请的市人大代表、政协委员、有关专家、政府相关部门的代表、消费者代表、新闻单位的代表等。
  (三)申请听证质询部门的代表。
  第八条 听证质询会主持人履行下列职责:
  (一)确定听证质询会的时间、地点;
  (二)确定参加听证质询会的人员和人数;
  (三)签发听证质询会议通知;
  (四)主持听证质询会议;
  (五)决定是否中止、终结或者延期听证质询;
  (六)签署听证质询笔录和 听证质询报告;
  (七)维持听证质询秩序;
  (八)本办法确定的其它职责。
  第九条 听证质询当事人享有下列权利和义务:
  (一)遵守会议规则和纪律,维护会场秩序;
  (二)收集并客观、公正地反映社会各方面的意见和建议;
  (三)分析审核有关单位的情况及所定政策;
  (四)对所定政策的申请意见进行论证;
  (五)向申请人质询有关情况,要求申请人回答有关问题;
  (六)对所定政策的方案提出修改意见和建议;
  (七)听证质询会参加人对申请人的发言有不同意见的,经听证质询主持人同意,可以提出质疑和辩论;
  (八)听证质询会参加人的发言不得超过规定时间,确需延长发言时间的,应当经听证质询主持人同意;
  (九)如因申请人提供的资料不清或情况不明时,有权提出重新调查或中止听证质询的建议;
  (十)保守国家机密和商业秘密。
  第十条 公民、有关单位和组织可以向申请人提出参加听证质询会的申请。申请人应当按照报名发言的主要内容和报名先后顺序以及不同意见的发言者大致对等的原则,确定听证质询会参加人员。必要时,可以指定与听证质询内容有利害关系的单位、个人作为听证质询会参加人。每次听证质询会参加人一般不超过20人。
  凡报名要求旁听听证质询会的,一般应允许其参加旁听。旁听人员和人数由申请人确定。
  第十一条 举行听证质询会前10日,申请人应当为确定参加听证质询会议的人员下发会议通知,并提供重大事项方案等必要的资料,同时在《平凉日报》、平凉电视台和平凉市人民政府网站发布听证质询公告。通知和公告内容应包括下列事项:听证质询会的时间、地点;听证质询会的主要内容;参加听证质询会人员的范围、条件;其他有关事项。
  第十二条 听证质询会参加人接到通知后,应当按时出席听证质询会。参加听证质询会人员未达到应当参加人员总数的三分之二时,听证质询会主持人应当宣布延期举行;经市政府决定,也可取消听证质询会。
  第十三条 听证质询会应当包括下列程序:
  (一)主持人宣布听证质询会内容、介绍申请人、听证质询会参加人、书记员和会议规则、纪律;
  (二)申请人宣读所定政策的方案,说明依据和理由,回答听证质询会参加人及有关人员的询问;
  (三)听证质询会参加人对申请人所定政策发表意见,对有关问题进行质证和辩论;
  (四)听证质询主持人对听证质询会进行总结并宣布听证质询会结束。
  第十四条 书记员和申请人应及时整理会议记录,发送参加会议的人员和有关部门。
  第十五条 申请人应当认真采纳当事人的合理意见,并据此修改或者调整政策方案;对条件不成熟或其它原因未能采纳的意见,应及时向有关人士通报情况或作出解释。
  参加听证质询会的人员对听证质询会论证的内容意见分歧较大的,申请人认为有必要时,可以再次组织听证质询会。
  第十六条 听证质询会结束后,听证质询主持人应当及时主持草拟听证质询报告,提交市政府。
  第十七条 听证质询报告应作为市政府进行重大决策的重要依据。
  第十八条 重大决策涉及国家秘密的,不适用本办法。
  第十九条 各县(区)政府可以参照本办法制定县(区)重大事项决策听证质询办法。
  第二十条 本办法由市政府办公室负责解释。
  第二十一条 本办法自发布之日起实施。
二OO四年三月九日   
论物权法定原则的优缺点及完善

寿施军


【内容提要】 在通过对物权法定原则的涵义、合理性及局限性的阐述和分析的基础上,提出一些改进的意见。
【关键字】 物权法定 涵义 合理性 局限性 完善

物权法定原则的涵义

物权法定原则,即物权法定主义是指当事人不得任意创设民法和其他法律规定以外的物权。它的基本要求是物权的种类和内容均由法律明确规定,不得创设法律规定之外的物权。它的存在前提是物权和债权在立法上的明确划分。它作为契约自由的对立面而采用,是五编制民法的基础。作为大陆法系国家物权法的基本原则之一,它与一物一权、物权行为、公示公信等原则构成德国模式物权总则的基本框架。

日本和我国台湾地区,对物权法定原则均有明文规定。如:《日本民法典》第175条规定:“除本法和其他法律规定外不得创设物权。”我国台湾地区民法第757条有相同的规定。德国民法没有明文规定物权法定,但其学说和判例在已将其视为民法物权编的当然内容。从德国民法学说上对物权法定的解释以及日本、我国台湾地区的法律来看,一般认为物权法定的内容主要有两项:⑴不得创设民法或其他法律所不承认的物权。学说上称为“类型强制”。⑵不得创设与物权法内容相异的内容。学说上称为“内容固定”。但是各个国家和地区对其内容的解释并不完全一致,如法国学者所解释的物权法定仅指物权种类和内容的限制,而有的德国学者所解释的物权法定除上述两项外,还包括物权设立和转移形成的限制。至于日本和我国台湾地区学者对其立法上明文规定的对法定物权以外的物权“创设”的禁止规定中之“创设”的理解,则均认为是对物权种类和内容之任意创设的限制。①

物权法定原则的合理性

物权法定原则之所以能被大多数大陆法系国家的物权法所采纳为一项基本原则,是有其合理性及生命力的。王泽鉴先生提出了四点理由:第一,物权具有绝对性。物权有极强之效力,得对抗一般之人,若许其以契约或习惯设立,有害公益实甚,故不许创设。第二,物尽其用之经济效用。物权与社会经济具有密切联系,任意创设,对所有权设种种之限制及负担,影响物之利用。以法律定其种类及内容,建立物权类型体系,有助于发挥物尽其用之经济效益。第三,交易安全与便捷。物权具有对世效力,物权得丧变更,应力求透明。物权种类及内容法定,便于公示,可确保交易安全与便捷。第四,整理旧物权,适应社会需要。②

从法理上来说,物权法定主义的合理性是一种体系化的合理性,它以严格规则的立法主义为基础,③运用的方法是形式逻辑的演绎推理的方法,在立法体例上则追求法典化的立法模式,这一切都与形式主义法学观念相关。

物权法定原则的局限性

⑴ 正如上文所提,物权法定主义所运用的法律技术,是潘德克顿法学运用纯熟的抽象与演绎的方法。提出物权的概念并在法典中正式建立物权制度是德意志法系的创造。但是概括抽象总会损害生活事实,许多对案件有影响的因素可能并不包含在法律概念所包容的法律规则之内。抽象方法得来的概念和规则,是一个宽泛的范畴,抽象化的同时也带来了不确定性。法律规则的概括性是以个案公正为代价的。而另一方面,演绎推理使法律脱离了社会生活而形成了自己的体系。演绎推理的结果是要在逻辑上和思想上得出法律规则的结论,然而社会生活的现实与法律规则的逻辑推理并不完全重合。法律思维对法律规则的构造形成了法律体系,但更重要的影响无疑来自社会生活的需要。因此,抽象与演绎妨害了人们对那些对案件审判来说至关重要的利害关系的了解。

⑵ 前文说到,物权法定制度有助于物的经济效用的发挥。但它实际上只是关注了绝对自由的所有权对自由资本主义经济的推进作用,而没有注意到现代物权法“从重物权归属到重物权利用”这一物权制度的转变,也忽略了社会公共利益及国家公法对所有权的限制。如过去习惯上在他人土地之上通行的地役权,体现了对所有权绝对性的限制产生他物权,有其特定的经济效用,亦应当成为一项物权。值得一提的是,尽管目前我国仍没有明文规定地役权,但是实践中已经在适用这项物权,而且正在起草的我国物权法草案已写入了这项物权。同时,物权法定具有保障完全的交易自由的功能。但它实际上更多地注重了所有权实现中债权运动的形式,而对于他物权、股权这些所有权实现的重要方法有所忽略。在物权法的发展中,已经渐渐显示出他物权种类增加,物权制度更加灵活的趋势。

正如梅因指出,“社会的需要和社会的意见常常是或多或少地走在‘法律’的前面的。我们可能非常接近地达到他们之间缺口的结合处,但永远存在的趋势是要把这缺口重新打开来。因为法律是稳定的,而我们所谈到的社会是进步的。”法律总是滞后于社会生活的需要,法律的稳定性越强,滞后性就越突出。完全的物权法定,无法缓解滞后性所带来的问题。

⑶ 从物权和债权的区分而言,物权法定原则也有局限性:第一,权利划分的不周延性。一般的物权概念是义务作为权利指向的客体,它不能解释针对权利的权利,如在他物权之上设立抵押权。第二,权利性质的模糊。除了典型的物权所有权和典型的债权金钱债权外, 其他权利的性质处于物权与债权的强弱过渡中。一种权利如租赁权此时可能为债权,彼时可能为物权。对于大多数权利而言,不能将其简单的归类于物权或债权,而是被认为“更具有物权性质”或“更具有债权性质”。第三,权利之间的相互转化。通过一定的公示程序,债权可以转化为物权。在我国,预售房屋登记也使预购人获得了相当于物权的权利。这些权利的转化以及权利之间的区别在很大程度上不是法学理论的产物,而是实际的需要。因此,将某种权利作为物权或债权,在一定程度上是由立法和政策决定的。如我国《担保法》上的不动产抵押权,其对物的支配性因诉讼程序的设置而与债权无异,也不具有可转让性。由此可见,各种名义上的物权可能并不完全具有物权的全部效力,就其所涉及第三人利益的关键——权利的排他性与对抗性而言,亦可因法律政策的调整而发生变化。

物权法定原则的完善

针对物权法定的上述弊端,学界加以检讨,并提出了种种解决物权局限性的理论:
1) 物权法定无视说。此为日本学者我妻荣所倡,认为应无视物
权法定的规定,而承认习惯物权的效力。④
2) 习惯物权有限承认说。认为如果社会习惯上产生的物权不妨碍物权体系的建立,例如不违反近代所有权的基本观念,且非属物权法定所排除的封建物权,又不妨碍公示时,就可突破物权法定的限制,而直接承认该习惯的物权。⑤
3) 物权法定缓和说。⑥该说认为新产生的权利不违反物权法的立法宗旨,又有一定的公示方法,可以使用物权法定内容从宽解释的方法,解释为非新种类的物权。
4) 新型权利即使承认说。德国学者莱泽尔教授认为,民法之所以采取物权法定主义,其目的非在僵化物权,而只在以类型的强制限制当事人的私法自治,避免当事人任意创设具有对世效力的法律关系,借以维持物权关系的明确与安定,但并不排除于必要时,得以补充立法或法官造法之方式,创设新的物权,因法律必须与时俱进,始能适应社会发展的需要。⑦
5) 中国大陆的北京大学刘凯湘教授在谈中国民法典应该完善私权体系当中提到:原则上我们应该承认物权法定的原则,但是,事实存在的一些权利,法律上虽然没有规定,但也应该受到承认和保护.对于用益物权?有价证券?无形财产等,中国民法典若是立法,应当对于这样的一个权利制定更为详细的规范,并且允许对合理的物权类型给予扩大,并且得到保护。⑧

对于上述几种理论,本人认为:物权法定无视说,顾名思义,无视物权法定的合理之处,结果很可能使社会经济关系不稳定、交易安全得不到保障、交易成本增加。因此,该说不具有合理性。而习惯物权有限承认说和新型权利即使承认说,都只是片面地解决物权法定的局限性,不够全面,其解决效果可想而知。至于刘凯湘教授的意见,虽强调“原则上承认物权法定的原则”并且举例说明之,但仅笼统地提出“事实存在的一些权利,法律上虽无规定,但也应受到承认和保护”,没有具体标准。而物权法定缓和说的观点表明,在坚持物权法定主义的同时,针对其弊端采用灵活的对策,通过立法、判例、司法解释、确认交易习惯、订立合同等方式改进物权法定主义,提高制度的“弹性”,而不是就此放弃物权法定主义。
总而言之,可以用立法、衡平和法律拟制的方法来完善物权法定原则。立法,从源头解决物权法定的局限性。衡平的方法,表现为一般原则如诚实信用、禁止权利滥用等一般条款对具体规范的指导作用并且结合司法判例等落实精神。法律拟制,则可以使法律与社会协调,且主要通过对法律条文的解释进行。一方面,通过学说和判例,把习惯作为物权的法源。另一方面,在有类推适用可能性的领域,通过类推适用的方法缓和物权法定主义的僵化。当然法律拟制的运用应受民法基本原则的指导,使其不能超过一定的限度,以此来保障法律的公正。

注释
① 我妻荣:《日本物权法》,台湾五南星图书出版公司,1997
② 王泽鉴:《民法物权》(第一册),中国政法大学出版社2001年版
③ 参见《民商法论丛》第七卷,法律出版社,1997
④ 陈华彬:《物权法原理》,国家行政出版社,1998
⑤ 王轶:“所有权保留制度研究”,载梁慧星主编:《民商法论丛》第六卷,
法律出版社,1997