[案例]

某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文，签订了国有土地使用权出让合同，但未交齐土地出让金，未取得土地使用权证。

2011年5月19日，张某、李某与房地产公司达成协议：张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内，按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续，或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日，张某、李某支付了定金1200万元。次日，房地产公司向张某、李某作出书面承诺：在一周内补交土地出让金，取得土地使用权证，并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的，主动说明情况，请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下，要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。

房地产公司收到定金后，未履行协议和承诺，一个多月后将定金退回，单方解除了协议。经查，该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此，张某、李某诉至法院，要求房地产公司赔付定金，并赔偿损失。

[分歧]

本案存在三种意见：一是签订合同时直至起诉前，转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效，对此双方均有过错。因定金已退还，张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同，合法有效，对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人，致使张某、李某利益受损，应当承担违约责任。三是本案定金是立约定金，不受主合同效力制约。房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同，应当适用定金罚则。

[评析]

本案涉及到案由的认定，预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。

一、案由的认定

合同性质由合同内容和目的所决定。本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分，转让方是具有法人资格的房地产开发公司，土地资产是公司主要资产。双方约定的转让方式有两个：一是土地过户，二是股权转让，具有选择性。在房地产开发领域中，这两种转让方式都是常见的项目转让方式，已被司法认可。本案中，双方合同目的是房地产项目转让，两种转让方式是实现合同目的的手段。可见，本案不是单纯的土地使用权转让，也不是单纯的股权转让，而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。

合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。正确认定合同性质，有助于理顺当事人诉争的法律关系，确定案件案由，分配举证责任，查明案件事实和选择法律适用。因此，将本案案由确定为房地产项目转让纠纷，才是全面准确的。

二、预约合同的认定

预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下，当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务，其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为，在经济活动中大量存在。为此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台，对于预约合同的认定和法律适用，具有指导意义。

在本案协议书中双方对转让内容进行了约定，但承诺书中对转让的条件和时间进行了补充完善。在转让条件尚不完全具备的情况下，赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，是典型的预约合同。因此，本案当事人之间的这种约定，充分体现了意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。

三、立约定金的认定

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是关于立约定金及其效力的规定。可见，立约定金不同于证约定金、成约定金、解约定金、违约定金等等。立约定金作为订立主合同的担保而独立存在，具有与主合同相分离的特点。由于其设立不以主合同为基础，所以不受主合同效力的制约。但主合同订立与否将直接导致立约定金产生不同的法律后果。

从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。该定金合同自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司法解释中的情形，应当适用定金罚则。当然，约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。

四、诚实信用角度的考量

作为民法理论中的“帝王”原则，诚实信用是法治社会中民事活动的基本要求，也是评判案件处理效果的重要标准。对本案中预约合同和立约定金的认定，确认双方权利义务的约定的合法性，判令违约方承担相应的法律责任，可以有效地维护双方的利益平衡，引导诚实守信，进一步提高人们的合同意识和法治观念。

本案中，房地产公司收受定金后，不但没有履行满足法定转让条件的合同义务和承诺，而且私自将该项目高价转让给他人，致使合同相对方的订约目的落空，期待利益受损，实际损失发生，这是不公平的。司法机关不应纵容这种违约失信行为，更不应保护该行为产生的非法利益。因此，个案审判应当对违约失信行为作出否定性评价，并责令其承担相应责任，以此推动诚实信用原则的落实和诚信社会的构建。唯有如此，方能实现良好的办案的法律效果和社会效果，这是民事司法的基本功能。

综上所述，第一种观点没有全面审查合同内容，没有准确确定合同案由，因而导致适用法律错误；第二种观点和第三种观点以承认意思自治为基础，将预约合同和立约定金方面的民法理论运用于司法实践，并且有明确的司法解释作为依据，对案由、合同的性质、定金的性质的认定是准确的，因而法律的适用也是准确无误的。

（作者单位：最高人民法院）
甘肃省嘉峪关市人民政府


嘉峪关市人民政府关于印发嘉峪关市文物保护管理办法的通知

嘉政发〔2012〕58号


各区，市政府各部门，在嘉各单位：

《嘉峪关市文物保护管理办法》已经市政府第19次常务会议讨论通过，现予印发，请认真遵照执行。





二〇一二年七月三日





嘉峪关市文物保护管理办法





第一章 总 则

第一条 为加强对文物的保护和管理，根据《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国文物保护法实施条例》和《甘肃省文物保护条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内文物的保护、利用和管理，适用本办法。

第三条 本办法适用于本市行政区域内的古遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻及近现代重要史迹、代表性建筑等文物的保护和管理。

第四条　市文物局负责对本市行政区域内的文物保护实施监督管理；市公安局、工商局、建设局、国土局、规划局、财政局、环保局等部门依照各自职责，配合做好文物保护工作；市教育局、文化局等部门应当做好文物保护的宣传教育工作。

第五条 文物保护工作应当坚持保护为主、抢救为先、合理利用、加强管理的原则。

第六条 一切机关、企事业组织和个人都有保护国家文物的义务。

第二章 文物保护单位

第七条 嘉峪关关城及我市境内的长城本体（包括壕堑）及沿线关堡、烽火台，均为全国重点文物保护单位，禁止在其古建筑物上乱刻乱画、敲打破坏、故意损毁。禁止在其保护范围内开沟挖渠、倾倒垃圾、违法建设。

第八条 新城墓群为全国重点文物保护单位，任何单位和个人不得在其保护区内挖沙取土、开垦荒地、拆砖毁墓，钻探爆破等，严禁私自挖掘古墓。

第九条 黑山岩画为省级文物保护单位，严禁对岩画、石刻进行涂抹、刻划、拓片。禁止在岩画保护区进行开山修路、开矿采石等破坏保护区原始地理地貌的行为。

第十条 市级文物保护单位由市文物局遴选推荐，经市政府核定公布后报省政府备案，并依法划定保护范围、建设控制地带，设立保护标志，建立记录档案，设置专门机构或者指定专人负责管理。

第十一条 市级文物保护单位的保护范围和建设控制地带，由市文物局会同市建设局、国土局、规划局划定后，报市政府核定公布，并报省文物行政部门备案。

第十二条 尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物，市文物局可根据其历史、艺术、科学价值等，对其组织调查，对其名称、类别、位置、范围等予以登记和公布，并报市政府和省文物行政部门备案。

第十三条 在文物保护单位的保护范围内不得进行与文物保护无关的建设工程。在文物保护单位的建设控制地带内，不得修建其形式、高度、体量、色调等与文物保护单位的环境风貌不相协调的建筑物或者构筑物。

第十四条 建设工程选址，应当尽可能避开不可移动文物；因特殊情况不能避开的，对文物保护单位应当尽可能实施原址保护；无法实施原址保护、必须迁移异地保护或者拆除的，应当依照有关法律、法规或规章的规定执行。

第十五条 文物保护单位或尚未公布为文物保护单位的不可移动文物的所有者或使用者为文物保护管理责任人，市文物局应当与保护管理责任人签订文物保护管理责任书，并建立市、镇、村三级联动的群众性保护组织，聘请文物保护员开展文物保护工作。

第十六条 对文物保护单位进行修缮，应当根据文物保护单位的级别报相应的文物行政部门批准，并按照批准的修缮计划、工程设计方案以及相关技术规范实施；对未核定为文物保护单位的不可移动文物进行修缮，应当报市文物局依法批准。



第三章 考古调查、勘探、发掘

第十七条　本市辖区内地下埋藏的一切文物和在生产建设中出土的一切文物，均属国家所有，任何单位和个人不得私自据为己有。

第十八条　在本市行政区域内进行文物勘探和考古发掘，应当依照有关规定履行报批手续，任何单位和个人不得私自勘探和非法发掘。

第十九条　进行基本建设工程，建设单位应当事先报请市文物局组织对工程范围内有可能埋藏文物的地方进行考古调查、勘探。

第二十条　需要配合基本建设工程进行考古发掘工作的，由市文物局向省文物行政部门履行报批手续。确因建设工期紧迫或有自然破坏的危险，急需对古文化遗址、古墓葬进行抢救性发掘的，可由市文物局按法定程序向省文物行政部门及时报告，由市文物局先行组织发掘，同时补办有关批准手续。

第二十一条　因基本建设和生产建设需要的考古调查、勘探、发掘，所需费用由建设单位列入建设工程预算。

第二十二条　在进行建设工程或在农业生产中，任何单位或者个人发现文物，应当保护现场，并及时报告市文物局。市文物局接到报告后，如无特殊情况，应当在二十四小时内赶赴现场，并在七日内提出处理意见。市文物局可以报请市政府通知市公安局协助保护现场；发现重要文物的，应当立即上报省文物行政部门。

依照前款规定发现的文物属于国家所有，任何单位和个人不得藏匿、私分或哄抢。

第四章 博物馆与馆藏文物

第二十三条 市文物局负责本市行政区域内博物馆的监督和管理工作；博物馆应当按时向市文物局报送上一年度的工作报告，接受年度检查，做好年度统计工作。

第二十四条 博物馆应当对其收藏的文物区分等级。一、二级文物应当按照有关规定由省级文物行政部门组织专家鉴定确认，三级文物由市文物局组织专家鉴定确认。

第二十五条 博物馆应当建立严格的管理制度，对馆藏文物进行登记、建帐，建立科学的藏品档案，帐、物应分别指定专人保管，逐步实现藏品数字化管理。并报市文物局备案。

第二十六条 博物馆应当加强文物库房建设。文物库房要坚固、适用，配备保险可靠的防盗、防火、防腐蚀、防损坏等科学设施，建立健全严格的安全保卫制度，明确岗位职责，加强安全检查。

市公安局应指导、协助做好文物库房的安全保卫工作。

第二十七条　禁止国有文物收藏单位将馆藏文物赠与、出租或者出售给其他单位、个人。

文物的调拨、交换、借用，一律登记造册，报市文物局审查后上报省文物行政管理部门批准。

第二十八条 文物收藏保管单位应做好对馆藏文物的整理和修复工作。国有博物馆、纪念馆和文物管理单位根据需要可以向社会征集文物，充实文物藏品。



第五章　文物的拓印、复制及拍摄

第二十九条　文物复制品（包括建筑模型）的生产、制作，由省文物行政管理部门统一管理；未经省文物行政管理部门允许，任何单位或个人不得生产文物复制品和制作列为文物保护单位的建筑物的模型。

第三十条 未经市文物局同意，国有文物收藏单位或管理机构及其工作人员不得向任何单位和个人提供文物复制、拓印模具和技术材料。

第三十一条 古代摩崖、石刻的拓印，应当由文物保管单位实施。非文物保管部门不得拓印古代摩崖、石刻。

第三十二条　利用文物原件进行复制、拓印应坚持少而精的原则，严格控制复制品。批量制作文物复制品、拓片，不得使用文物原件。

第三十三条　开放的文物保护单位和博物馆、纪念馆的陈列品，不准系统拍摄；展柜中的文物不准取出拍摄；标有“请勿拍摄”字样的文物不准拍摄。

拍摄文物，要遵守有关保护文物的规定，确保文物的安全。

第三十四条　利用文物保护单位拍摄电影、电视和其他资料以及举办大型活动的，拍摄单位或者举办者应当按照审批权限报相应的文物行政部门批准。更改拍摄计划或者活动计划的，应当报原批准的文物行政部门重新批准。

第三十五条 获准拍摄电影、电视的单位，在拍摄前需与文物保管机构签订协议，拍摄时必须严格按批准的拍摄计划进行，并负责保护现场和文物的安全，服从主管部门的管理和监督，不得超越批准范围，不得把文物作为影视片的道具。



第六章 文物收藏与文物市场管理

第三十六条　文物收藏单位以外的公民、法人或者其他组织可以通过合法方式收藏文物，其收藏的文物可以依法流通，但法律、法规禁止流通的除外。

鼓励文物收藏者将其收藏的文物捐赠、出借给国有文物收藏单位。

　　第三十七条 单位或者个人收藏的文物，可以卖给文物行政部门指定的国有文物收藏单位和文物收购单位。严禁倒卖谋利，严禁私自卖给外国人。

第三十八条　文物购销须由省级以上文物行政部门批准的文物商店经营。未经批准，任何单位和个人不得经营文物购销业务。

第三十九条　市文物局应会同市工商局、公安局等部门，加强对文物市场的监控和管理。市公安局、工商局和司法机关在查处违法犯罪活动中依法没收、追缴的文物，应当在结案后及时移交市文物局。

第七章　法律责任

第四十条 对违反本办法规定的行为，由市文物局依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十一条 市文物局和其他有关行政机关及其工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关对依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第八章　附则

第四十二条 本办法由嘉峪关市人民政府负责解释。

第四十三条 本办法自发布之日起施行，有效期五年，期满后自动失效。