福建省厦门市人民政府


厦门市发票管理规定
厦门市人民政府



根据《全国发票管理暂行办法》和《福建省发票管理实施办法》，结合我市实际情况，对发票管理作如下规定：
第一条 本市发票由厦门市税务局统一管理，并负责对指定的印制、使用发票的单位和个人进行监督、检查和管理。
第二条 发票是财务收支的法定凭证，是会计核算的原始凭据，是税务稽查的重要依据。本市一切单位和个人，凡从事生产、经营业务（包括对内对外业务）活动取得收入时，均应向付款方如实开具发票，并加盖发票专用章。向消费者个人零售小额商品时，可不开具发票，如消费者索
要，则不得拒开。
所有单位和个体工商业户，凡购买商品、产品或接受劳务付出款项时，均应向收款方取得发票。
第三条 发票的内容包括：票头、字轨号码、联次、客户名称、商（产）品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、金额以及大小写合计金额、经手人、开票日期以及税务机关确定的其他项目，经税务机关批准自行设计式样印制的发票还应包括：单位名称、开户银行、账号、地址等
。
第四条 厦门市发票的种类分为八大类：①国营企业、事业单位发票；②集体企业发票；③个体工商业户发票；④临时经营发票；⑤行业专用发票；⑥代扣税款专用发票；⑦增值税专用发票；⑧商业批发，调拨专用发票，发票的式样由厦门市税务局统一制定。票面一律套印红色椭圆形
的“福建省厦门市税务局发票监制章”。
第五条 需要使用的单位和个人，应持税务登记证或其他有效证件，向主管税务机关提出购领发票的申请报告，经审核后发给“发票购买卡”，凭以购领发票。
个人临时出售农副产品或为单位加工、修理、服务、提供劳务以及其他临时性经营需要发票，应持付款单位证明，按次向税务机关申请，填开临时经营发票。
财务制度健全、发票管理制度完善的国营企业、事业单位以及县以上集体企业，确因经营管理需要，可自行设计发票式样，向主管税务机关申请自印，经市税务局审核批准，发给印制发票通知书，到指定的印刷厂印制，并在发票上套印红色椭圆形的“福建省厦门市税务局发票监制章”
。
第六条 各单位对外使用的非经营性票据（如交易服务费、管理费、寄车费等收费收据）需自行印制的，应按本规定有关条款办理，并在票据上套印“福建省厦门市税务局发票监制章”。
第七条 对全民所有制的铁路、公路、水运、航空等部门使用的车船票、飞机票以及银行、保险、邮电、新华书店、医疗保健、水电、房管、学校等单位使用的专业票据，可暂由用票单位自行确定式样，自行印制，不套印发票监制章。
第八条 厦门市发票只限于使用单位和个人自己使用，不得带到外地（包括同安县，下同）填开，到外地从事生产经营的固定工商业户，必须持其所在地税务机关开具的外出经营税收管理证明单，向经营地税务机关申请购用当地发票。外地来我市从事经营活动的，也应按本规定执行。


第九条 严禁伪造、借用、代开、套用、赠送、买卖、转让发票。填开发票时应严格按照顺序整份复写，不得涂改、挖补、退洗重用、超票面限额、撕毁和拆本分散使用。作废的发票必须各联全份保存，不得私自销毁。
第十条 使用发票的单位和个人，要加强对发票的管理，必须有专人负责发票的购用、印刷、发放、结存、缴销等事项，并设置专项簿册记载，每季度终了15天内向主管税务机关报告。经办人员变动时，必须办理交接手续，已填用的发票存根联应妥善保管，至少保存5年。如需要销
毁要列册上报主管税务机关批准。发票发生被窃或丢失，应在7天内登报声明作废，并查明原因，报告主管税务机关查处，造成偷漏税收应负连带责任。
第十一条 使用发票的单位和个人发生转业、合并、改组、联营、分设、迁移、歇业、停业、撤销、破产、改变隶属税务机关，以及实行承包、租赁给集体或个人经营等，应及时将原购领或自印的发票进行清理。并按税务机关的规定向主管税务机关办理发票的缴销、更换或续用手续，
一律不准私自处理。
第十二条 经市税务局指定承印发票的印刷厂，必须严格按照税务机关审核批准的发票样张、内容和数量印制。应建立严密的生产管理制度和安全措施，建立健全发票印制的监督管理和质量检验制度。不得将承印的发票转手委托其他印刷厂印制，印刷中的废票、零票、检验不合格的发
票，必须道道把关，不得散失，并由厂职能科室指定专人监督销毁。
第十三条 税务机关需要对用票单位和个人的发票调出查验时，应向对方开具《发票换票证》，《发票换票证》与所调换的发票有同等效力，需要调出查验未使用的空白发票，应向对方开具证明或收据。
第十四条 税务机关要加强发票的管理，建立健全管理制度，要经常对发票的印制、使用、管理情况进行检查、监督。各使用发票的单位领导和有关人员，应认真执行发票管理规定，主动协助税务机关对发票的检查监督工作。
第十五条 对违反发票管理规定的行为，任何单位和个人都有权检举揭发。税务机关查处后可给予奖励，并为其保密。
第十六条 凡违反本规定的单位和个人，税务机关可根据情节轻重，按《暂行办法》第十七条规定进行处理。分别给予批评教育，或酌情处以5000元以下的罚款，没收其非法所得，并对直接责任人员处以1000元以下的罚款，对拒不纠正者，税务机关有权吊销其税务登记证，收
缴其发票和其他税务管理证件。
由于违反本规定，漏税、偷税、抗税的，除按上款规定处理外，还应按《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》第三十七条和第三十八条有关规定处理。情节严重，构成犯罪的，还应提请司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 各级公安、工商行政管理机关和财政、审计、劳动、银行、劳协、企业上级主管部门应密切配合税务机关，加强对发票的管理。对违反本规定的，付款单位和银行应拒绝办理付款手续，并及时将情况反映给税务机关查处。
第十八条 本规定由厦门市税务局负责解释。
第十九条 本规定自1987年7月1日起执行。原厦政〔1982〕82号通知与本规定有抵触的均按本规定执行。
同安县发票管理规定由县人民政府制定。



1987年6月23日
房地产案件执行实务问题浅析

〔摘要〕
当前，人民法院在房地产案件执行实务中，存在诸多问题。笔者根据我国房地产执行方面的相关法律、法规，参照国外的一些做法，分别从房地产案件执行过程中的具体做法、存在的问题以及如何处理和解决等方面进行了分析。全文约8000字。
〔关键词〕
房地产、房屋所有权、土地使用权、农村宅基地使用权、权属确认、权利瑕疵房地产、产权调换、查封、预查封、轮侯查封、扣押、拍卖、变卖、以物抵债、听证分割、强制管理、豁免财产。
人民法院的执行，是人民法院按照法定程序、运用国家强制力，强制义务人履行已经发生法律效力的判决、裁定以及其他法津文书所确定的义务的执法活动。其任务和目的是依法强制义务人履行生效法律文书所确定的义务，保障权利人的权利和国家利益得以实现。在房地产案件执行实务过程中，由于房地产自身在财产价值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以执行时应根据其不同的特点，采取相应的执行措施和方法，以达到最大保护相关权利人合法权益的目的。下面笔者将从当前我国房地产案件执行实务中的具体做法、存在的问题及怎样解决等方面入手，进行简单的分析和阐述。
一 我国当前房地产案件执行实务中的具体做法
在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台以前，全国法院没有一个统一的规范，各地法院纷纷制定一些具体的规定，在处理涉案房地产时，遵循的原则和程序均大有不同，且存在的问题较多，侵害当事人合法权益的行为也时有发生。通知和规定实施后，使得执行过程中财产的处置程序有了明确统一的规定。且体在房地产案件执行实务中，通常有以下做法：
1、 人民法院对房地产实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
2、 人民法院在房地产案件执行过程中，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。
3、 人民法院对土地使用权和房屋使用权可以同时查封，也可以分开查封。
4、 人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。
5、 人民法院可以对土地使用权、房屋实施预查封、轮侯查封。预查封的效力等同于正式查封。
6、 人民法院将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款，用于清偿债务，如房地产已抵押给其他债权人，抵押权人应优先受偿。
7、 人民法院对涉案房地产经三次拍卖仍流拍，应当再进行一次变卖，如变卖不能，申请执行人又不同意以物抵债的，解除查封，将房地产退还被执行人。
8、 人民法院对土地使用权的执行。如果被执行人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。 如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。
二 我国当前房地产案件执行实务中存在的问题
任何一项法律制度都会存在一定的漏洞，这是不可避免的现实。在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》实施之后，虽然对查封、拍卖、变卖房地产的程序进行了明确规定，使强制执行法律有了进一步的完善，但执行实务中仍然会遇到这样或那样的问题，这主要表现在如下几个方面：
1、 对没有产权证书的房地产应怎样处理？
2、对只有房屋所有权，而没有土地使用权的房屋应如何处理？
3、房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人时该怎样处理？
4、农村宅基地使用权能否予以强制执行？
5、对未经过户登记的房地产应如何执行？
6、不同情况下的预售商品房应如何处理？
8、对共有房地产应怎样处理？
9、对拍卖、变卖不能且申请执行人又不愿以物抵债的房地产应如何处理？
三 我国当前房地产案件执行实务中的措施和方法
在民事执行程序中，人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产作为执行标的或执行对象，对房地产强制执行必然涉及债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。现就我国当前房地产案件执行实务中存在的问题，提出一些措施和方法，与同仁们商榷。
1、对没有产权证书的房地产的处理
针对此种情况，在执行时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。执行实务中，有以下几种情况需要引起注意：
第一是对于已进行登记但尚未办理产权证书的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。
第 二是未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。
第三是对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人（案外人）与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。
第四是登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。
第五是被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。
第 六是以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。
笫七对被执行人分期付款购买的商品房，因其不享有完整的所有权，属于权利瑕疵房地产。一般情况下，被执行人支付了部分购房款，从而占有、使用该房地产，但其并未取得产权证书，房地产权属仍应归房地产开发商，被执行人只享有于购房款付清后得到房产所有权的期待权，因此，法院不能直接对该房地产予以执行。但如被执行人仍按期支付购房款，法院可对该房地产实施预查封，如被执行人不能按期支付购房款，可视为购房合同已终止履行，法院向房地产开发商直接送达履行到期债务通知，按执行到期债权的方式处理，应当注意的是，并非被执行人支付的购房款须全部退还，因还存在违约责任问题。如果房地产开发商应退还部分购房款而该开发商又拒不退还，可责令被执行人向法院起诉，被执行人下落不明或者怠于行使权利的，申请执行人可行使代位权。
如果房地产开发商同意直接处分该房地产的，法院应从所得款项中向其支付剩余购房款；如还存在按揭购房合同，应保护银行的优先受偿权。
第八是执行的房地产由于历史原因或国土资源、房地产管理部门对档案保管的不妥，无法通过权属登记、土地使用权的审批文件和其他证据进行产权确认，且该房地产又没有被相关部门确认为非法建筑的，法院可以根据被执行人对该房地产的占有、使用、收益和处分的实际情况，依照物权法中财产所有权的基本特征，确认被执行人是否对该房地产享有所有权；如享有所有权，可直接予以执行，反之，则不能。应当注意的是，法院不能对该房屋的土地使用权予以执行，在评估、拍卖、变卖或以物抵债对应当特别说明不包含土地使用权的价值因素，以防止国家或集体利益遭受损害。
第九是被执行人原房屋拆迁后因产权调换而取得的新的未办理产权证书的房地产，法院可依据拆迁安置协议，确认房屋的权属后对其予以执行。
2、 对只有房屋所有权证，而没有土地使用权的房屋的执行
在执行该类房地产案件时，法院应当及时到土地管理部门调查取证，查明被执行人房产所占用的土地详细情况，并针对不同情况采取不同的执行措施。如果被执行人房产所占用的土地可以补办土地使用权手续的，应当要求被执行人补办手续，然后再采取相应强制执行措施。如果被执行人房产所占用的土地使用权不能补办土地使用权手续，但相关部门又认定该房产不属于非法建筑的，法院可直接对被执行人的房屋所有权予以执行；如相关部门认定该房产为非法建筑，法院则不予执行，可建议给予拆除。
3、 对房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人的房地产的执行
当前，我国房地产尚没有建立统一登记制度，除个别省、市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由房地产管理部门和国土资源部门分别进行登记，分散的登记制度带来了很多弊端，土地使用权和其上的房屋所有权有时被登记在不同的主体名下，便是弊端之一。人民法院在房地产案件执行实务中碰到这种情况时，处理起来颇为棘手。对此，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条采取了尊重客观事实的态度，因为这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的，不可能由人民法院在执行程序中解决。如果房屋所有权人和土地使用权人是同一的，则人民法院在查封时必须同时查封，在变价处理时，则必须坚持“房随地走”或者“地随房走”的原则。如果土地使用权和房屋所有权归属不属同一主体的，则只能对被执行人的土地使用权或者房屋所有权进行查封和变价。当然，如果法院发现土地使用权或房屋所有权登记确有错误的，可向登记机关提出撤销错误登记的司法建议，或者告知被执行人通过诉讼途径予以解决。
4、对农村宅基地使用权的处理
近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者出售转让他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。作为宅基地使用权是农民享有的特殊权利，《中华人民共和国土地管理法》规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，笔者认为农民宅基地使用权是依附于农民自身的一项特殊权利，在一般情况下其不能作为执行的客体进行执行。但随着社会经济的发展和农民生活水平的提高，其依附性和特定性也是相对的。比如，一农民在村里有宅基地房屋，后因经济富裕到城里买了商品房并搬到城里居住，于是村里的房屋闲置。如果在执行过程中遇到此类情况，应当根据实际情况，可以对该宅基地使用权进行执行 ，但在执行过程中如何对该宅基地使用权进行变价，也是一个值得注意的问题，因为毕竟宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济组织农民所有。具体到执行实践中，根据最高人民法院关于执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定，应当严格限定参与竞买的主体，也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行；当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。
5、对未经过户登记房地产的执行
未经过户登记房地产实际上包括被执行人已实际拥有或被执行人已实际转让但均未办理过户登记两种情况。我国法律虽规定房地产转让应办理登记手续，但并未规定办理登记后才生效。因此，笔者认为在执行实务中，应当区别对待：如出让人与受让人恶意串通，以转让行为来达到逃避执行目的的，可以执行该房产；如受让人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，虽未办理登记，但已实际拥有或者正在办理过户登记尚未办理完毕的、或者因他人原因致使尚未办理过户登记的，法院应当按照实事求是和公平的原则，保护购买人的合法权益，确认其对受让房产的所有权，以维护交易安全。如被执行人已支付购房款、且又实际拥有该房地产，可以对该房地产采取强制执行措施，执行中通知出让人协助办理过户登记手续。
6、不同情况下预售商品房的处理