河南省鹤壁市人民政府办公室


鹤壁市人民政府办公室转发市房管局关于《鹤壁市住宅小区竣工综合验收管理试行办法》的通知



各县、区人民政府，市人民政府各部门：

市房管局关于《鹤壁市住宅小区竣工综合验收管理试行办法》已经市政府同意，现转发你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　二○○六年一月二十五日





鹤壁市住宅小区竣工综合验收管理试行办法

（市房管局 二○○六年一月四日）



第一条　为加强对新建住宅小区竣工综合验收的管理工作，进一步规范房地产开发经营行为，保障住宅小区内房屋消费者合法权益，提高住宅小区总体质量水平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于我市行政区域内新建竣工的住宅小区。

第三条　房地产开发主管部门负责新建住宅小区竣工综合验收的组织和实施。

第四条 本办法所称住宅小区竣工综合验收是指新建住宅小区竣工后，在相关职能部门验收的基础上，对住宅小区是否符合法定和设计的居住条件进行的验收。

新建住宅小区实行分期开发建设的，可分期验收。

第五条　本办法所称住宅小区内房屋指房地产开发企业开发建设的商品住宅和商业用房。

第六条　新建住宅小区竣工综合验收应当依据法律法规、标准规范与开发项目批准的设计批复文件及配套设施建设合同，对住宅小区的配套市政公用设施、公共服务设施以及绿地的建设情况进行逐项核验。

市政公用设施包括：小区内道路与标志标识、室外公共照明、小区出入口、停车场（库）、环卫设施、供水、供电、通信、天燃（煤）气、供热、消防、有线电视、宽带网、雨（污）水管、化粪池、检查井等设施。

公共服务设施包括：小区内教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融、邮政、物业管理和社区服务、安全防范等设施。

绿地包括：小区内小游园、组团绿地及其他块状、带状绿地。

第七条　住宅小区符合下列条件的，开发建设单位可向项目所在地房地产开发主管部门申请综合验收：

（一）在批准的用地红线范围内所有的建设项目已按批准的规划设计全部建成，并满足入住要求（分期开发项目除外）；

（二）小区内房屋、市政公用设施、公共服务设施等单项工程质量全部验收合格，且竣工验收资料齐全；

（三）具备应当由国土资源、规划、建设等部门出具的许可证件；

（四）消防供水、消防车通道、防火间距等符合消防规划的要求；

（五）人防工程设施按规定建设或交纳异地建设费；

（六）施工现场清理完毕，交付使用部分与施工工地有明显有效的隔离设施；

（七）开发建设单位自主拆迁的，被拆迁户已被安置；

（八）施工单位已签署《建筑工程施工质量保修书》；

（九）建设项目档案已按规定向建设部门移交；

（十）小区绿化经验收合格；

（十一）小区用水已纳入城市公共供水管网，未使用临时施工用水或其他不符合要求的用水；

（十二）小区用电已纳入城市供电网络，未使用临时施工用电或其他不符合要求的用电；

（十三）小区水、电等基础设施配套费用已交纳；

（十四）雨水、生活污水排放已纳入永久性城市雨水、生活污水排放系统；

（十五）物业管理单位及物业用房落实，已按规定将有关资料移交物业管理单位；

（十六）房地产开发主管部门认为需要具备的其他条件。

第八条　开发建设单位申请办理住宅小区竣工综合验收手续，应提供以下证件（验核原件的复印件）及资料：

（一）住宅小区竣工综合验收申请表；

（二）小区规划总平面图、住宅小区竣工建筑总平面图、绿化总平面图及绿化施工合同、综合管线总平面图；

（三）小区内所有单项工程编号、建筑面积、用途及其设计、施工、监理单位一览表；

（四）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证；

（五）规划部门出具的开发建设单位严格按照规划设计文件进行开发建设的证明文件；

（六）公安消防机构出具的消防验收合格意见书；

（七）人防部门出具的验收合格证明或人防工程异地建设费缴纳证明；

（八）开发建设单位自主拆迁的，被拆迁户已被安置的证明材料；

（九）建设部门出具的各单项工程竣工备案登记证书或竣工验收合格文件，建设工程档案认可文件；

（十）绿化行政主管部门出具的小区绿化验收合格证明；

（十一）小区用水、用电已实行一户一表施工且已向供水、供电单位移交的证明材料；

（十二）利用城市公共供热系统供热的住宅小区，应该按单户循环施工，并有供热单位对小区热交换站及二次网验收合格的证明材料；

（十三）房地产开发主管部门认为需要开发建设单位出示的其他资料。

第九条　供水、供电、供暖单位应积极配合开发建设单位进行水、电、暖等配套设施的移交工作，并向开发建设单位出具接收证明， 供水、供电、供暖单位不得以任何非正当理由拒绝接收小区水、电、暖等配套设施的管理工作。

第十条　住宅小区竣工综合验收应按以下程序进行：

（一）受理验收申请，审查资料；

（二）现场核验；

（三）颁发住宅小区竣工综合验收合格证书并公告。

第十一条 　房地产开发主管部门应当在接到开发建设单位住宅小区竣工综合验收申请之日起5日内，对开发建设单位提交的验收申请资料进行审查，不具备现场核验条件的，书面告知申请单位不予现场核验及其原因，具备现场核验条件的，应当在20日内进行现场核验。验收合格的，5日内颁发住宅小区竣工综合验收合格证书。

第十二条 房地产开发主管部门在对住宅小区进行现场核验时，发现开发建设单位依照本办法第八条规定提供的材料与现场事实不相符的，房地产开发主管部门应在2日内向出具材料的国土资源、建设、规划等主管部门送达《住宅小区竣工综合验收建议书》，相关单位应在收到《住宅小区竣工综合验收建议书》3日内作出书面答复。

第十三条　 分期开发建设的住宅小区，房地产开发主管部门对其分期验收合格的，颁发住宅小区竣工分期验收合格证书，小区全部建成后，换发住宅小区竣工综合验收合格证书。

第十四条　 房地产开发企业进行商品房现售时，应当向商品房买受人出示住宅小区竣工综合验收合格证书或分期验收合格证书。

第十五条　住宅小区未经竣工综合验收（分期验收）或验收不合格的，住宅小区不得交付使用。

第十六条　违反本办法规定，将未取得住宅小区竣工综合验收合格证书或分期验收合格证书的住宅小区交付使用的，房地产开发主管部门不得核发房屋所有权证。开发建设单位擅自将未经竣工综合验收（分期验收）或验收不合格的住宅小区交付使用的，按照有关规定处理。

第十七条　住宅小区共用部位、共用设备维修基金由开发建设单位在售房时代收代缴，并由开发建设单位在办理产权初始登记前一次性交清。

第十八条 按照本办法第八条规定，出具证明材料及证件的单位应当对出具的证明材料及证件的真实性和准确性负责，上述单位工作人员有弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊等行为的，有关部门要依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条　开发区范围内的相关验收职能由鹤壁经济开发区管委会负责履行。

第二十条　 本办法由市房产管理局负责解释。

第二十一条 本办法自2006年2月1日起施行。


单位犯罪自首制度初探

华师师范大学 孟奇勋


[摘要] 我国刑法第30条规定：“公司、企业、事业单位、机关、团体实施的危害社会的行为，法律规定为犯罪的，应当负刑事责任。”刑法中规定单位犯罪的条文共有一百多条，这无疑为惩治单位犯罪提供了有利的法律武器。但是，无论是从现有的对刑法的司法解释还是法学界的论著看，关于单位罪犯自首制度问题的研究，却是极少有人问津。本文试对单位犯罪的概念特征加以分析，提出确立单位犯罪自首制度的设想，并对单位犯罪自首的认定以及相关处罚原则等问题略抒管见。
[关键词] 单位犯罪 自首制度 双罚制 罚金刑
一、 单位犯罪的概念和特征
单位犯罪自首是以单位犯罪为前提的，没有单位犯罪，就不可能有自首问题的研究。因此，要研究单位犯罪自首，就必须正确界定单位犯罪的概念，并对其特征加以分析。
首先，我国刑法对单位犯罪只是从犯罪主体范围方面进行了描述，而从概念揭示对象本质属性的思维形式来看，这远没有揭示单位犯罪概念的深刻内涵，但同时它又为单位犯罪的理论研究及其实践探讨留下了广阔的空间，正因为如此，学理界关于单位犯罪概念的学说是仁者见仁，智者见智。归纳起来，主要有以下三种观点：
1、所谓单位犯罪就是公司、企业、事业单位、机关、团体所犯的罪，系个人犯罪的对称。[1]此种观点认识到了单位犯罪与个人犯罪的区别，也揭示了单位犯罪的主体范围，但它实际上是对刑法条文的一种片面理解，由此推之，单位犯罪即单位所犯的罪，这又犯了循环定义的逻辑错误。
2、单位犯罪是公司、企业、事业单位、机关、团体为本单位谋取非法利益，经单位集体研究决定或这由有关负责人员决定实施的危害社会的行为。[2]与前一种观点相比，该说区分了单位意志与个人意志，但它所说的单位犯罪只限于主观上的故意，这与刑法中规定的少数过失的单位犯罪相背离。此外它强调的单位犯罪以非法利益为要件，无疑又缩小了概念的内涵。因此，在八届大五次会议审议的时候，由于其局限性而被否决。
3、单位犯罪是公司、企业、事业单位、机关、团体等法定单位，经单位集体研究决定或由有关负责人员代表单位决定，为本单位谋取利益而故意实施的，或不履行单位法律义务、过失实施的危害社会，而由法律规定为应负刑事责任的行为。[3]此观点克服了以上观点的不足，明确地把过失犯罪纳入其中，这与刑法之规定是一致的，同时也不限于以非法利益为要件，准确地揭示了单位犯罪的本质特征。
综合以上观点，不难发现，单位犯罪具有以下法律特征：（一）主体的特殊性。单位是一种“既不能脱离自然人而孤立存在，又可以从形式上先于单位成员而构建的”组织形式[4]它是由单位（法人或非法人）为形式，以自然人（单位的主管人员和其他责任人员）为内容而组成的特别主体。（二）主观过错的多样性。关于单位犯罪的过错，理论界存在很大分歧，有学者认为，“单位犯罪的罪过形式只能是故意，而不存在过失”，更不存在单位犯罪自首。此种观点值得商榷，不仅我国刑法明确规定了单位的过失犯罪，如第139条消防责任事故罪，第137条重大劳动安全事故罪还表现出一种混合的罪过形式，纵观国外的立法，也都对单位过失犯罪作了相关规定。[6]（三）行为表现的整体性。单位犯罪是以单位的整体性为基准的，个人的行为必须体现出单位的意志，否则就不是单位犯罪，所以单位犯罪必须是以单位的名义，并经单位集体研究决定或者其主要负责人员决定实施的行为。（四）“法无明文规定不为罪，法无明文规定不处罚”，这是我国刑法罪行法定原则的基本要求。因此，只有法律明文规定单位可以成为犯罪主体的犯罪，才存在单位犯罪及其自首问题，这体现了单位犯罪严格的法定性。
二、犯罪自首制度的依据
有学者认为，自首制度是专为自然人设立的，单位是无生命的社会组织体，既不可能自动投案，也不能如实供述自己的罪行，因此，单位犯罪根本不存在自首，这种观点也有一定的道理，尽管刑法条文及其现有的司法解释并未提及单位犯罪自首，但这并不表明单位犯罪就不存在自首，这也正体现了法律与事实之差别。那么，成立单位犯罪自首制度有何依据？有以下三个方面值得考虑：
首先，刑法没有提及单位犯罪的自首，从另一个角度我们可以理解为自首制度的规定具有普遍的适用效力，即它不仅适用于自然人，同样也可以适用于单位。既然刑法也承认了单位可以作为犯罪的主体而存在，那么，根据刑法罪行相适应原则，对单位犯罪后有自首情节的当然也应该从宽。正因为对犯罪自首制度的狭义理解，导致在司法实践中，对单位犯罪自首行为如何认定，量刑如何操作却总感觉无法可依，因此，我们迫切需要确立单位犯罪自首制度，做到罪责刑相适应，才能真正体现国家关于惩办与宽大相结合的基本刑事政策。
其次，从侦破案件的角度看，单位犯罪的社会危害性往往比自然人犯罪的更大，由于单位犯罪本身具有很强的隐蔽性，它们往往有一层“合法的外衣”来从事生产经营，而现行刑法关于单位犯罪后自首的情节考虑较少，设立单位犯罪自首制度，将自首情节纳入量刑体系之中，促使单位伏罪，可以减少侦察机关破案的困难和打击犯罪的工作量，有利于案件的及时处理，节约了侦查成本，也提高了诉讼效益。
最后，从单位本身来看，确立自首制度，有利于分化瓦解犯罪势力，争取绝大多数，感召、激励和促使他们悔过自新。尤其是单位的主要责任人员，通过自首认识到单位本身所犯下的罪行，并杜绝以后再发生类似情况，这无疑减少了单位犯罪，并受到了预防犯罪的社会效果。
三、对单位犯罪自首的认定
单位犯罪，是基于单位意志而实施的行为，单位自首作为单位犯罪后的忏悔行为，当然也是基于单位意志而实施的。那么由谁决定单位的自首意志呢？笔者以为，必须是单位的决策层通过决策惯例形成并以一定的形式做出意思表示，才能代表单位意志。如果只是一般的涉案人员哪怕是直接负责的主管人员或者其他直接责任人员的自首行为，只能认定是个人自首，而不是单位自首。这也是单位自首与个人自首的本质区别。需要指出的是，如果是单位法定代表人做出的决定，该任何认定呢？笔者以为，以单位法定代表人的名义做出的自首，原则上也应当认定是单位自首。因此，对单位犯罪自首的认定，需要把握以下三个方面的问题：
（1）自动投案的实施者只能是其直接负责的主管人员或其他直接责任人员，而不能是单位本身。既然刑法将上述人员的有关犯罪行为作为单位犯罪处理，其自动投案行为实质上也代表了单位。（2）必须如实交代单位的罪行。单位的罪行是所有涉案的直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行为的综合体。因而投案者除了必须如实供述自己的犯罪行为外，还必须交代其所知道的所有其他人员的犯罪行为，否则不能从宽处罚。（3）关于单位意志的认定是单位自首之关键所在，它必须是单位整体意志的集中体现，即以单位的名义，且经过单位集体研究决定或者由其负责人员决定，如果单位内部在自首问题上有异议，适用少数服从多数原则来认定。（4）在认定单位犯罪自首时应注意，在判决书中应明确记载成立自首的是单位而非自动投案人员，以示区别。
四、单位犯罪自首的处罚原则
刑法典第31条规定：“单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他责任人员判处刑罚。” 从刑法条文看，我国对单位犯罪的处罚以双罚制为主，也有少量的犯罪以单罚制为主。即只处罚其直接责任人员。而不存在对单位的处罚（罚金刑）。那么，对单位犯罪自首的从轻处罚也可分为对单位的从轻处罚和对其直接负责的主管人员从轻两个方面。
1、对单位犯罪自首的双罚制
我国《刑法》对单位犯罪的处罚绝大多数是采取双罚制，也就是对单位处以罚金刑，采用的是无限额罚金，也就是对罚金的具体数额未加以明确规定。那么，考虑到单位有自首情节，可以酌定适当减轻罚金的数额。对于一次性缴纳罚金确有困难的，还可以判令其分期缴纳。当然，罚金的交纳需有可量化标准，不可滥用自由裁判权。对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员在成立单位自首的前提下，对其处以自由刑或罚金和没收财产时要考虑自首情节，同意单位自首的可以比照现行自首制度从轻处罚，未同意单位自首或者反对单位自首而自己有没有自首的，不得从轻处罚。
2、单位犯罪自首的单罚制
在我国《刑法》分则中有少量条文对单位犯罪只规定了对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员进行处罚，对单位不适用刑罚。这是因为：犯罪虽然是以单位的形式实施的，但实际上社会危害性主要体现在个人的行为上，如果个人不实施具体的犯罪行为，也就不会产生这种危害的结果。因此，在这种情况下成立自首，可适用自然人的自首制度从轻或减轻处罚。即只从轻或减轻处罚单位中的直接负责的主管人员和直接责任人员就可以了，而没有必要对单位进行处罚。
3、关于单位犯罪自首主从犯的问题
单位犯罪自首后，是否考虑主从犯的不同情节，对此，最高人民法院在回复湖北高法〔1999〕374号《关于单位犯信用证诈骗罪案件中对其“直接负责的主管人员”和“其他直接责任人员”是否划分主从犯问题的请示 》中，答复如下：在审理单位故意犯罪案件时，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可不区分主犯、从犯，按照其在单位犯罪中所起的作用判处刑罚。对此我们可以理解为，单位犯罪自首之后无需分主从犯，按照各自分工配合所起的作用加以量刑，做到罪行相适应。
参考书目：
[1]王仲兴：《新刑法典的犯罪单位和单位犯罪》，法律出版社，1998年，第298页。
[2]陈兴良：《刑法疏议》，中国公安大学出版社，1997年，第114页。
[3]高明暄、刘远：《论新刑法规定的单位犯罪》， 第252页。
[4]马长生、胡凤英：《新刑法对单位犯罪的规定》，法律出版社，1998年，第322页。
[5]高西江主编：《中华人民共和国刑法的修订与适用研究》，中国方正出版社，1997年，第156页。
[6]张国轩：《单位犯罪的罪和刑》，第339-340页。

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