购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效？

作者：江西省吉水县法院 曾建莉

[ 案情]：曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书，协议书约定，房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某，房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后，曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份，该栋房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，当曾某多次催促房产公司办房产证时，房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知，该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼，要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 ：到原告曾某起诉时，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。

[分歧]：本案在审理过程中，对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，合议庭存在以下分歧意见：
第一种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书，且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵，可以进一步完善，曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款，但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。

第二种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。
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[分析]：笔者赞同第二种意见。理由如下： (一)依据我国房地产相关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。（二）我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，可以认定商品房买卖合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）.....。综上，本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据，应予支持。


内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市人民政府令第13号


《呼和浩特市城市建筑垃圾管理办法》已经2009年9月3日市人民政府第20次常务会议审议通过，现予公布，自2009年10月15日起施行。



市长

二○○九年九月二十一日



呼和浩特市城市建筑垃圾管理办法


第一章总则
第一条为加强建筑垃圾管理，维护城市市容环境卫生，充分利用城市公共资源，根据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》、《呼和浩特市市容环境卫生管理条例》和《城市建筑垃圾管理规定》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于在本市城市规划区范围内从事建筑垃圾收集、运输、中转、回填、消纳的单位和个人。　　
本办法所称建筑垃圾，是指建设单位、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等以及居民装饰房屋过程中所产生的弃土、弃料及其它废弃物。
第三条市城市管理行政执法部门是本市城市建筑垃圾的行政主管部门。市环卫管理机构负责本办法的具体实施。　　
规划、建设、国土、公安、交通、环保等部门应当按照各自职责，配合做好建筑垃圾管理工作。
第四条本市对城市建筑垃圾运输经营权实行规模控制、有偿使用制度。
第五条本市对建筑垃圾运输管理实行收集、运输、消纳联单制度。
第六条为规范建筑垃圾运输、消纳管理，本市对城市建筑垃圾运输、消纳费实行政府指导价,并根据实际情况适时进行调整。
第七条城市建筑垃圾处置遵循减量化、资源化、无害化和谁产生、谁承担处置责任的原则。　
　政府鼓励对建筑垃圾进行综合利用，提倡单位和个人优先采用建筑垃圾综合利用产品。

第二章建筑垃圾处置管理
第八条本办法所称建筑垃圾处置单位，是指产生建筑垃圾的建设、施工、拆迁、物业服务等单位。
第九条建筑垃圾处置单位应当向市环卫管理机构申报建筑垃圾处置计划，获得城市建筑垃圾处置核准后，方可处置。
第十条建筑垃圾处置单位应当按照政府指导价格，在工程建设预算中专门列支建筑垃圾运输处置费，在工程开工前存入专用帐户，并接受市环卫管理机构监管。　　
未将建筑垃圾运输处置费存入专用帐户的，市环卫管理机构不予建筑垃圾处置核准。
第十一条建设、拆迁行政主管部门在核发《建设工程施工许可证》、《拆迁许可证》时，应当查验建筑垃圾处置核准。
第十二条建筑垃圾处置单位应当填写城市建筑垃圾处置联单，分别提交运输单位、消纳场、环卫机构。
第十三条各类施工工地应当遵守下列规定：（一）对产生的各类建筑垃圾及时清理，始终保持建设施工现场整洁；（二）按照《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-99)和《建筑施工现场环境与卫生标准》(JCJ146—2004)相关要求文明施工;（三）在工地出入口设置不小于规定面积的洗车平台，配备洗车设备；（四）驶出工地的建筑垃圾运输车辆应进行冲洗，保持车容整洁，轮胎干净，防止污染路面。
第十四条各类建筑工程、规划开发用地需要回填建筑垃圾的，由市环卫管理机构统一安排调度。
第十五条居民装饰、装修房屋产生的建筑垃圾，本区域已实行物业管理的，应当按照物业服务企业指定的建筑垃圾中转点临时堆放，由物业服务企业统一处置；未实行物业管理的，应当按照社区指定的建筑垃圾中转点临时堆放，由社区统一处置。

第三章运输单位管理
第十六条市人民政府根据本市建筑市场实际，确定城市建筑垃圾运输经营权发放数量，采取公开拍卖、招标等方式确定经营者，并向社会公布。具体程序、标准、经营期限等事项经市人民政府批准后实施。
第十七条市环卫管理机构向取得建筑垃圾运输经营权的单位发放城市建筑垃圾运输处置核准。市环卫管理机构应当制定城市建筑垃圾运输行业标准，加强日常监管，维护运输市场秩序。
第十八条运输单位应当将建筑垃圾运输至消纳场处置，并取得消纳场出具的消纳结算凭证。
第十九条运输单位凭市环卫管理机构确认的联单和建筑垃圾运输消纳结算凭证与建筑垃圾处置单位结算费用。
第二十条运输单位的运输车辆应当遵守下列规定：（一）运输车辆统一悬挂专段牌照；车身统一颜色，并且喷有公司名称及编号标识；（二）运输车辆应当使用密闭装置，装载时做到装载适量（不超出车厢上沿部分），覆盖严密，不撒漏、飞扬；（三）运输车辆应加装建筑垃圾运输管理GPS全球定位监管系统；（四）市环卫管理机构制定的其它规定。
第二十一条公安、交通管理部门依照建筑垃圾运输处置核准文件，对运输车辆予以办理过户、变更、密闭、抵号等手续。

第四章消纳管理
第二十二条建筑垃圾消纳场的设置应当符合城市总体规划，并取得市环卫管理机构的批准。
第二十三条建筑垃圾消纳场设置应当具备下列条件：（一）有完善的管理制度；（二）有完善的道路和排水设施；（三）有必要的机械设备和照明设施；（四）出入口设置不小于规定面积的洗车平台，配备洗车设备；（五）市环卫管理机构制定的其它规定。
第二十四条建筑垃圾消纳场应当遵守下列规定：（一）对入场建筑垃圾及时推平碾压；（二）防止蚊蝇孳生、尘土飞扬、污水流溢；（三）保持进场道路整洁、畅通；（四）不得受纳生活垃圾、工业垃圾和有毒有害垃圾。
第二十五条建筑垃圾消纳场应当如实填写建筑垃圾处置联单，出具消纳结算凭证。
第二十六条建筑垃圾的处置实行有偿服务。

第五章罚则
第二十七条建筑垃圾处置单位未及时清运工程施工过程中产生的建筑垃圾，造成环境污染的，由市环卫管理机构责令限期改正，给予警告，处2万元以上3万元以下罚款。建筑垃圾处置单位将建筑垃圾交给个人或者未取得建筑垃圾经营权的建筑垃圾运输单位处置的，由市环卫管理机构责令限期改正，给予警告，处4万元以上6万元以下罚款。
第二十八条未取得核准，擅自从事建筑垃圾运输的，由市环卫管理机构责令其立即停止非法运输，并处以每车15000元以上25000元以下罚款。
第二十九条建筑垃圾消纳场受纳工业垃圾、生活垃圾和有毒有害垃圾的，由市环卫管理机构责令限期改正，给予警告，处4000元以上6000元以下罚款。
第三十条违反本办法规定，运输建筑垃圾的车辆离开建筑垃圾处置单位和消纳场未冲洗车辆的，由市环卫管理机构责令建筑垃圾处置单位和消纳场改正，限期清洗路面，可以并处以3000元以上5000元以下罚款。
第三十一条违反本办法规定，建筑垃圾运输单位有下列行为之一的，由市环卫管理机构责令改正，并予以处罚：（一）未使用密闭车辆运输建筑垃圾的或遮盖不严的，处5000元罚款；（二）车辆运输过程中沿途丢弃、遗撒建筑垃圾，造成路面污染的，处3500元以上4500元以下罚款；造成路面严重污染的，处25000元以上35000元以下罚款。对受污染的路面，由市环卫管理机构责令运输单位限期清洗。
第三十二条违反本办法规定，单位擅自设立建筑垃圾消纳场受纳建筑垃圾的，由市环卫管理机构处4000元以上6000元以下罚款；个人擅自设立建筑垃圾消纳场受纳建筑垃圾的，由市环卫管理机构处3000元罚款。
第三十三条建筑垃圾运输单位所属车辆年累计超过10%以上受到行政处罚的或单车年累计10次以上受到行政处罚的，市环卫管理机构不予年审。

第六章附则
第三十四条市环卫管理机构参照本办法对砂石运输进行管理。
第三十五条旗、县人民政府可以参照本办法对建筑垃圾处置进行管理。
第三十六条本办法自2009年10月15日起施行。