吉林省人大常委会


长春市城市房屋所有权登记条例
吉林省人大常委会


（1994年11月11日吉林省长春市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1994年11月26日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准 1994年12月5日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 登记一般规定
第三章 日常登记程序
第一节 程序通则
第二节 初始登记
第三节 转移登记
第四节 他项权利登记
第五节 变更登记及其他登记
第六节 灭失登记
第四章 法律责任
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为确认城市房屋所有权，保障权利人的合法权益，加强房屋权属管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本条例。
第二条 我市行政区域内按行政建制设立的城市市区的房屋所有权的取得、转移、变更、终止及他项权利设定，必须按照本条例的规定进行登记。
第三条 本条例所称房屋，是指依法取得使用权的土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本条例所称权利人，是指依照本条例规定登记的房屋权利的享有人。
第四条 全民所有的房屋归国家所有，由国家授权管理国有房屋的国家机关、团体、部队、国有企事业单位在国家授权范围内依法行使权利。
集体所有的房屋归劳动群众集体所有；私有的房屋归个人所有；共有的房屋归共有人共同所有。
房屋所有权人依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
第五条 长春市房地产管理局是长春市人民政府城市房屋所有权登记的行政主管部门。
长春市房产产权管理处、长春市郊区和各县（市）人民政府房产行政主管部门为城市房屋所有权登记机关（以下简称登记机关），分别负责长春市市区、长春市郊区建制镇和各县（市）建制镇以上城市市区的房屋所有权登记工作。
第六条 登记机关对申请登记的房屋依法进行审查，并颁发房屋所有权证或房屋他项权利证。
第七条 房屋所有权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定外，不得分离。
第八条 登记机关应当依照国家有关法律、法规和本条例，做好房屋所有权登记、发证、房屋测绘和产籍档案资料的管理工作。

第二章 登记一般规定
第九条 房屋所有权实行日常登记、总登记和验证制度。
日常登记包括初始登记、转移登记、他项权利登记、变更及其他登记、灭失登记、撤销登记。
本条例所称总登记，是指为了清理产权、整理户籍，经县级以上人民政府批准，在一定期间内对城市市区全部或部分区域的房屋进行的全面、系统的登记。
本条例所称验证，是指为了核查房屋实际状况与房屋所有权证的记载是否相符，经县级以上人民政府房产行政主管部门批准，对城市市区内的全部或部分房屋所有人所持的《房屋所有权证》进行查验的一种制度。
第十条 房屋所有权以一栋房屋为单位进行登记。
一栋房屋存在两个或两个以上权利人的，各权利人应当分别以占有该房屋的份额申请登记。
房屋所有权未经登记发证的，他项权利不予登记。
第十一条 新建房屋应当凭土地使用证、建设工程规划许可证申请房屋所有权登记。房屋所有权发生转移或变更的，应当凭变更后的房屋所有权证向土地管理部门申请土地使用权转移登记、变更登记。
第十二条 房屋所有权登记，应当对权利人、权利性质、产权来源、取得时间、变化情况和房屋面积、结构、用途、座落、形状等事项进行记载。
第十三条 登记机关应当建立房屋产籍档案，按栋编号，对房屋登记事项作全面、真实、准确的记载。房屋产籍档案资料可供关系人查阅、复印。
第十四条 房屋所有权登记应当按照规定收取登记费，逾期登记加收逾期登记费。
第十五条 房屋所有权证按国家统一规定的格式印制。房屋所有权证不得涂改，凡有涂改即为无效。
房屋所有权证的记载与房屋产籍资料应当一致，如有相差异的，应当查明原因，依法处理。
第十六条 房屋所有权登记，按下列规定确定申请登记人：
（一）公民私有的房屋，由公民个人申请登记，并以户籍登记姓名或合法身份证明所载姓名为准；
（二）法人的房屋，由该法人申请登记，并使用其法人登记名称；
（三）其他组织的房屋，由该组织申请登记，并使用其依法登记的名称或批准机关批准的名称；
（四）共有的房屋，由各权利人共同申请登记；
（五）外埠、境外的组织或个人的房屋，由该组织或个人以合法有效证件所载名称申请登记。
第十七条 申请房屋所有权登记，申请人可委托他人代理。
代理人申请登记，应当向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经公证、认证。
第十八条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请房屋所有权登记，应当由其法定代理人代理。
第十九条 申请登记提交的文件、证件应当为正本。
第二十条 登记机关收到申请人的申请登记文件之日，为申请登记日。
第二十一条 有下列情形之一的，登记机关直接登记：
（一）依法由登记机关代管或被人民法院裁定为无主房屋的；
（二）出让土地使用权期限届满，地上房屋由国家无偿取得的；
（三）登记机关依照本条例规定作出撤销登记决定的；
（四）应当由当事人共同申请登记，而一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件，经审查认为符合登记条件的；
（五）其他依法应当直接登记的。
登记机关直接登记的，登记完毕应当将登记结果予以公告。
第二十二条 有下列情形之一的，登记机关可准予暂缓登记，并书面通知申请人：
（一）所有权纠纷尚未解决的；
（二）法律、法规规定应当暂缓登记的；
（三）其他情形应当暂缓登记的。
暂缓事由消失后，登记机关应当予以登记。
暂缓登记的期限不得超过一年。
第二十三条 房屋有下列情形之一的，不得转移、变更所有权或设定他项权利：
（一）房屋在拆迁范围和期限内的；
（二）房屋在国家建设已征用土地范围内的；
（三）司法机关、行政机关依法限制房屋权利的；
（四）法律、法规另有规定的。
司法机关、行政机关依法限制房屋权利的，应当将有关文书或文件送达登记机关。文书、文件应当详细列明限制房屋权利的内容、期限。期限届满后，权利人可以申请房屋所有权转移、变更登记。
第二十四条 按本条例规定应当登记，但逾期尚未登记的房屋，经登记机关公告期满一年后仍无人申请登记的，由登记机关代管，代管期限为三年，国家另有规定的除外。
代管期间权利人申请登记并经登记机关登记的，权利人应当支付实际发生的代管费用。
代管期限届满仍无人申请登记的，由登记机关向人民法院提出确认无主财产的请求。

第三章 日常登记程序

冤假错案问题研究

孙开炎


什么是冤假错案？从某种意义上讲，冤假错案伴随着审判制度的始终。因为，没有人能还原案件的全部真相。从古至今，冤假错案像幽灵一样动摇着司法的权威，增加人们对司法之不信任，也许冤假错案不可避免，但是刑事司法应该尽最大的努力减少冤假错案。在刑事诉讼中，冤假错案对被告人造成的影响以及对社会产生的负面效应都是不可回复的，侵害了被告的人权甚至生命权并不能因为得到了国家的赔偿而克减，更严重的是人们将丧失对司法的信任，司法的权威荡然无存，良好的社会秩序根本无法保障。在崇尚法治以及人权保障的现代社会，如何最大限度的减少冤假错案保护被告的合法权益才是当务之急。

一、冤假错案的内涵
据了解，目前依据我国法律法规，只有错案一词有法律界定。最高人民检察院《人民检察院错案责任追究条例（试行）》第二条规定，错案是指检察官在行使职权、办理案件中故意或者重大过失造成认定事实或者适用法律确有错误的案件，或者在办理案件中违反法定诉讼程序而造成处理错误的案件。最高人民法院虽然没有明确错案的概念，但是在 1998 年 9 月 3 日公布的《人民法院审判人员违法审判责任追究办法（试行）》第二条中规定，人民法院审判人员在审判、执行工作中，故意违反与审判工作有关的法律、法规，或者因过失违反与审判工作有关的法律、法规造成严重后果的，应当承担违法审判责任。冤案和假案从字面意思上看很好理解，冤案就是发生了犯罪事实，但是事实真相没查清楚，冤枉了他人，使不应该受到刑事处罚的人受到了惩罚，但是真正的犯罪人却逍遥法外的案件。假案就是没有犯罪事实发生，办案人员出于非法目的自己制造案件。我在这里研究的冤假错案是指在刑事诉讼中发生了犯罪事实，但是由于公安检察机关违反法定的程序或者严重侵害被告人的合法权益调查收集证据，抑或其他违法的方法，结果使无辜的人被错误的追究刑事责任的案件。我承认冤假错案不可避免，这有许多主客观的原因，但是我所研究的对象是通过良好的制度设计以及通过程序正义能够避免的冤假错案，如果通过这些手段仍然不免冤案，那是司法不得不付出的代价，那也是人们所能接受的。因为再好的制度都不是完美无缺的，完美无缺的东西也是不存在的。人们不能对司法的期望过于完美无缺，对司法造成的不公应该有个理性的接受态度，不能因为出现了错案而对司法过多的责难。

二、冤假错案的成因
（一）西方国家冤假错案的原因
在世界上的每个国家不论其人权保护水平多高，也不论其法制多么健全，冤假错案都是不可避免的。唯一不同的是冤假错案的多少。人们应该理性的看待这个问题，不要对司法机关过多的责难，任何对绝对完美的苛求都是没有意义的，人是一种不完美的动物，社会是一个不完美的集体，当然司法也是一个不完美的机制。在西方国家冤假错案也是层出不穷，但是比我们好的是对死刑案件几乎没有冤假错案，因为他们的理念是疑罪从无，宁愿错放一个可能的罪犯也绝不冤枉一个可能无辜的人。这也是我们国家为什么出现冤假错案时给社会的震撼是那么的大，对司法的信任也是那么的脆弱。因为任何无辜的人都有可能成为下一个“聂树斌” 、“佘祥林” 、人人自危，一想到这，人们对司法怎么可能有信心？《环球时报》记者在总结德国法官错判案件的原因时指出三点原因：第一是目击证人的失误。这是由于目击者存在诸多的不确定性而造成辨认失误。第二是警察或检察官工作不负责任。第三是强迫供认。其中主要就是警方诱供或者刑讯逼供。自 1970 年以来，德国基层法院中由于上述原因导致法官错判案件而被上级法院纠正的达上千起之多。20世纪80年代，有人总结造成日本法庭误判的原因，指出：“嫌疑犯委托律师等基本的人权得不到保障，警察和检察官有逼供行为，法官在审理案件过程中过分依赖检察官的侦查和调查结果，口头辩论只是走过场，结果法院的判决只不过是对检察官调查结果的追认形式。 罗纳德等人总结了美国误判的原因，包括：目击证人的错误；检察官和警察的不当作为和错误；辩诉交易；定罪的社会压力；辩护不充分；针对无辜者的控诉；犯罪纪录的前科；种族因素。 最致命的误判通常是发生在公众的愤怒被激发起来而且一致指向孤立无助的被告的时候。政治上的偏见以及煽动起来的爱国狂热促成某些冤案的发生。

（二）我国冤假错案的原因
第一：偏听偏信，轻信被害人的指控；
第二：警方先入为主，急功近利,执法观念陈旧，缺乏疑罪从无理念，实行有罪推定；
第三：现场勘察不细致，调查访问不深入，证据材料失实；
第四：办案人员素质偏低，责任心不强；
第五：刑讯逼供，引供诱供；
第六：采用证明力薄弱的证据；
第七：迷信所谓的科学证据如测谎结论；
第八：用违法的方法调查收集证据和没有确立非法证据排除规则；
第九：律师的辩护权没有得到充分的保障；
第十：权力机关干涉，司法独立没有得到贯彻落实；
第十一：犯罪嫌疑人的权利没有得到充分的保护，如没有赋予被告人的沉默权等；
第十二：轻信口供，没有赋予被告人不得强迫自证其罪的特权；
第十三：侦查权的强大与检察机关在实践中监督权的缺位；
第十四：有案必破，破案有奖，积案受罚，也是造成冤假错案的一个重要原因。

三、与冤假错案有关的制度设计以及完善
（一）以事实为根据，以法律为准绳的司法理念与冤假错案。
刑事诉讼法第六条规定：“人民法院、人民检察院和公安机关进行刑事诉讼，必须依靠群众，必须以事实为根据，以法律为准绳。对于一切公民，在适用法律上一律平等，在法律面前不允许有任何特权。”有人认为该条片面强调追求客观真实，从而导致实践中很多冤假错案。刑事诉讼制度以实体真实主义为基本立场，包括积极的实质真实主义与消极的实质真实主义，无论采取那种，都要查明案件真实来定罪量刑，都必须符合有罪判决的证明标准，而决不能借口所谓的实体真实来刑讯逼供甚至有罪推定和可能冤枉无辜的人。我认为以事实为根据，以法律为准绳的司法理念与此并不矛盾。当不能查明案件真实的时候，也就是凭此证据不能证明该犯罪行为是犯罪嫌疑人所为的时候，法院不能拒绝裁判，必须作出无罪判决，因为必须树立这样的一种理念，当不能确定其实施了犯罪行为，就该被认定为无罪，即所谓的“无罪推定”。其实绝对客观的事实是不存在的，真正存在的也就是法律上的真实，一味强调所谓的法律真实也没多大的意义，因为能够确定的有罪判决事实上都只是建立在法律真实的基础上，而且只能是法律真实，而且是达到了证明标准的法律真实。

（二）刑讯逼供与冤假错案
在中国这个特定的社会形态下，每个冤假错案的造成基本上与刑讯逼供有关。我们熟悉的昆明杜培武案、河南李姓青年冤案、湖北佘祥林案以及聂树斌案等等都是刑讯逼供造成的，我们不得不反思我们的制度，为什么成了刑讯逼供的帮凶。因为法律对刑讯逼供是禁止的，为什么公安机关和检察机关对这种侵犯人权的证据调查方式仍然爱不释手？刑法第247条已经规定了刑讯逼供罪，司法工作人员对犯罪嫌疑人、被告人实行刑讯逼供的，处三年以下有期徒刑或者拘役。致人伤残、死亡的，依照本法第234条、232条的规定定罪从重处罚。最高人民法院关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释第61条规定：“严禁以非法的方法收集证据。凡经查证确实属于采用刑讯逼供或者威胁、引诱、欺骗等非法的方法取得的证人证言、被害人陈述、被害人供述，不能作为定案的根据。”从以上可以看出对刑讯逼供的处罚仍然很轻，而且非法证据排除规则也没有严格确立，为实践中刑讯逼供的盛行仍然留有很大的空间。

（三）无罪推定与冤假错案
我国刑事诉讼法第12条规定：“未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪。”这不是真正意义上的无罪推定，所谓的无罪推定是指任何人在未经证实和判决有罪之前，应视其无罪。因此，无罪推定所强调的是对被告人所指控的罪行，必须有充分、确凿、有效的证据。如果审判中不能证明其有罪，就应推定其无罪。应该说这一原则对于保障被告人的诉讼权利、诉讼地位发挥了巨大的作用。真正无罪推定的确立还必须建立相关的配套制度，比如赋予被告有限的沉默权和反对强迫犯罪嫌疑人自证其罪的权利已经建立严格的非法证据排除规则等等。只有这样才能尽量的减少冤假错案的产生。

（四）非法证据排除规则与冤假错案
我国确立了有限的非法证据排除规则，但是对于通过刑讯逼供的手段获得的实物证据能否采用，法律没有作出明确的规定，正式由于这种模糊性才导致了实践中的刑讯逼供屡禁不止，为刑讯逼供留有很大的空间，而且公安机关和检察机关也乐于采用此种方式获得被告人的口供来破案，至于是否是真正的破了案他们一般是不关注的，最重要的是现在有人承认是他实施了犯罪行为。我国应该在法律上明确规定用非法的方式获取的证据不能作为证据使用，使之丧失证据能力，只有践行严格的法定程序调查收集的证据才能作为定案的依据。即确立严格的非法证据排除规则和确立用非法的手段获得证据的后果，不仅不能用作证据还要承担相应的责任。

（五）侦查权的强大与冤假错案
侦查权的强大有利于案件的侦破，有利于打击犯罪，有利于维护社会秩序，但是权力容易被滥用，不受监督和制约的侦查权容易侵犯公民的权利，导致无辜的人受到刑事追究，对此必须引起重视。宪法虽然赋予了检察机关的监督权，但在实践中检察机关作为提起公诉的机关，根本无暇顾及监督权的行使，难以发挥其应有的作用，因此改革现有的监督制度和如何完善提起公诉以及如何配制公安机关和检察机关的权力实属当务之急，这对于减少冤假错案也有巨大的促进作用。

（六）辩护权缺失与冤假错案
我们都明白如果律师的辩护职能得到充分的发挥，可以减少冤假错案。刑事诉讼法第35条规定：“辩护人的责任是根据事实和法律，提出证明犯罪嫌疑人、被告人无罪、罪轻或者减轻、免除其刑事责任的材料和意见，维护犯罪嫌疑人、被告人的合法权益。”但在实践中还存在许多问题，如会见难、阅卷难、调查取证难，律师的辩护权根本没有得到应有的保障。特别是刑事诉讼法第96条规定：“犯罪嫌疑人在被侦查机关第一次讯问后或者采取强制措施之日起，可以聘请律师为其提供法律咨询、代理申诉、控告。犯罪嫌疑人被逮捕的，聘请的律师可以为其申请取保候审。涉及国家秘密的案件，犯罪嫌疑人聘请律师，应当经侦查机关批准。该条存在诸多问题，而且对律师的地位定位不明，有待立法的进一步完善。我认为应该赋予律师更多的权利，这样才能真正的实现控辩平衡，真正的保护犯罪嫌疑人的人权，这也有助于减少冤假错案。

（七）证明标准与冤假错案