住宅建设用地使用权期满后续期问题

王冠华


【法律咨询话题】

前日，接一位张姓的先生来电进行法律咨询，称其所住小区还有5年住宅建设用地使用权将期满届至，对住宅建设用地使用权期满后是有偿续期还是无偿续期目前国家法律和政策上有没有明确规定；如果是有偿续期，要交多少钱？怎么个办法？

【王律师答复】

首先，对于住宅建设用地使用权期满后续期问题，目前法律法规等相关规范在处理上规定不一，需要有权机关予以明确的法律解释。

关于住宅建设用地使用权期限问题，最早做出规定是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》（国务院令第55号，以下简称《条例》），其中第12条规定了居住用地的法定最高年限为70年；该《条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”依此条规定，住宅建设用地使用权到期后的法律后果是：不仅住宅建设用地使用权消失，而且业主房屋所有权都将由国家无偿取得。笔者认为，《条例》第40条由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，亦有侵犯业主房屋所有权的私权之嫌，自出台后，一直受到了来自各方的质疑和诟病，其合理性值得商榷。

《条例》第41条规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”1994通过、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”2007年3月16日颁布的《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”综合《条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》来看，住宅建设用地使用权期满后续期问题经历了由申请续期至自动续期这样一个立法过程，根据法律适用规则，就现阶段而言，应遵循《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定，但是，如何续期，是否为无偿续期，或者按《城市房地产管理法》的规定“应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，《物权法》并无相应的具体规范。

从目前有关媒体的报道来看，社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是，根据《立法法》规定，住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。

其次，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。

从法理角度看，住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权，根据《城市房地产管理法》第3条，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期；从法律性质上看，由于我国住宅建设用地所有权属于国家，住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权，是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定，住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章；从维护社会公平的角度，住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。

最后，住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。

对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题，目前主要有三种观点：一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳；二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳；三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。

笔者以为，确定有偿续期的缴费标准，既不能设定过高以致土地使用权人负担过重，影响社会稳定；又不宜设定过低以致形同虚设，损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形，基于住房保障的需要，宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法；在具体申请续期时，应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以增强政策的可操作性。

第一，参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有：

⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字[1999]113号）第2条第1款规定，“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”

⑵2003年8月14日国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改[2003]165号）第9条规定，“上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。”

此外，我国各省、自治区、直辖市根据上述通知精神和本地实际情况也制定了一些实施细则或规定，在缴纳标准上有所扩充，如2001年1月7日《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》（鲁财综字［2000］10号）第2条规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据国土资源部的规定，应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款，具体可采取以下两种计算方法：其一：购房者应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款=上市房屋所在区域基准地价( 元/平方米)×上市交易房屋面积(平方米)×建筑层数修正系数×土地使用年限系数×10%，其二：对于房屋座落地段基准地价尚未确定的，各市地可根据本地具体情况暂按出售房价款1%-3%的比例计算确定；2004年3月22日河南省财政厅、河南省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》（豫财综[2004] 24号）第1条规定“已购公有住房和经济适用住房首次上市交易，土地出让金缴纳比例为当年基准地价的5%，不再缴纳所得收益”。

基于上述，住宅建设用地使用权期限届满后续期时，国家可以规定按照房屋坐落位置的标定地价的一定比例收缴土地出让金，也可以按照原购买的房屋价格的一定比例收缴土地出让金；在缴纳比例标准上，要与经济发展水平和社会大众承受能力相适应。这种做法一方面就能够被社会大众所接受，不为社会大众造成过大的经济负担，另一方面，也可与现行补缴土地出让金的相关政策相协调。

第二，要统一住宅建设用地使用权续期的期限，以确保同一宗地出让的土地使用权保持相同的期限。

第三，在业主申请续期时，要视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以使续期政策具有可操作性。笔者以为，对于自住房，在住宅建设用地使用权期满后，暂时可不规定其房主申请续期的积极作为义务；但当住宅转让、抵押或出租时，就宜规定房主补缴建设用地使用权出让金后，方准许其办理相应的登记手续。当然，对于期满后主动补缴建设用地使用权出让金申请续期的，应持积极鼓励的政策。

王冠华，北京市博金律师事务所
13810112545



　　在未成年人侵权案件中，除非未成年人有财产，否则法院通常判决由未成年人的监护人承担赔偿责任。但是，如果其监护人没有赔偿能力，那么在侵权行为人成年以后且有固定收入、具有赔偿能力的情况下，其能否作为被告或者在执行程序中被申请追加、变更为被执行人——该问题在司法实践中存在着分歧：

第一种观点认为，起诉或追加已成年行为人缺乏法律依据，故应驳回起诉或申请人的追加、变更申请。

另一种观点则相反，认为可以将已成年行为人作为被告，或在执行程序中追加其为被执行人，理由是：第一，根据民法通则第一百三十三条第二款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当承担，但单位担任监护人的除外”的规定，监护人承担责任不是基于自身过错，而是基于有利于保护被害人的立法考虑。因此，同样从有利于保护被害人的角度出发，在侵权人成年后有赔偿能力的情况下，可以将其作为被告或追加为被执行人。第二，成年行为人作为侵权人向被侵权人承担赔偿责任符合“侵权责任自负”的原理。第三，如果不能再次起诉已成年侵权人或追加其为被执行人，将导致被害人权利得不到充分救济。

现行法律框架下的答案

笔者同意上述第一种观点，即起诉或追加已成年行为人为被执行人缺乏法律依据，应驳回起诉或申请人的追加、变更申请。理由如下：

1.民法通则第一百三十三条，侵权责任法第三十二条都规定被监护人致人损害，由监护人承担责任，该责任为监护人自己责任，而非对被监护人责任之转承或替代。正因为如此，除非审判阶段未成年人有足额财产的，否则均应由监护人承担赔偿责任，且监护人承担责任后不能向未成年人追偿，该责任亦不因未成年人成年后具备责任能力而转移至本人。

2.我国民法无单独的民事责任能力制度，民事责任能力被寓于民事行为能力制度之中，即民事行为能力既包括从事合法行为的能力，也包括对违法行为承担责任的能力。无行为能力人即无责任能力人，纵然行为人客观上具有辨识能力，但在法律上依旧无责任能力，不应对其行为后果承担民事责任。因此，“责任自负”原理在未成年人侵权案件中不具有说服力，因为行为人当初既无行为能力，即无责任能力；既无责任能力，即无侵权责任。法律规定监护人承担侵权责任，监护人才是法定责任人，其应自担责任。追加成年行为人为被执行人，不是体现而是违背了监护人“责任自负”原则。

3.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百六十一条规定：“侵权行为发生时行为人不满十八周岁，在诉讼时已满十八周岁，并有经济能力的，应当承担民事责任；行为人没有经济能力的，应当由原监护人承担民事责任。行为人致人损害时年满十八周岁的，应当由本人承担民事责任……”该条清楚表明：一是行为人致人损害时不满十八周岁，原则上不承担侵权责任；二是即使不满十八周岁要承担侵权责任，也必须其诉讼时已满十八周岁且有经济能力；三是若诉讼时行为人尚不满十八周岁，即便其十八岁后有经济能力，也不符合承担责任的条件。需要强调的是：“在诉讼时已满十八周岁”的“诉讼”，指的是一次诉讼，而非再次诉讼。虽然，民法通则和侵权责任法的上述条款都规定被监护人有财产时，首先以被监护人财产承担责任，但这一规定显然只适用于受害人对监护人起诉，法院做出判决之时，其本质上为衡平监护人利益的法律政策上的特殊安排，是判决时对监护人责任的减免，不能扩大适用于侵权的未成年人成年后民事程序中。

４.如果侵权的未成年人在成年后可以作为被告，对其在成年之前已经司法程序处理过的案件进行再次审理，或者直接追加成年行为人为被执行人，对大量已经终结的案件再次审理或启动执行程序，则明显违反一事不再理之原则，从而冲击司法秩序，损害司法权威。

５.被害人的权利可能因为监护人没有赔偿能力而未能实现或不能全部实现，但司法实践中，由于被告缺乏赔偿能力致使原告不能受偿的情况并不少见，但要突破判决书确定的责任主体追加被执行人，则必须要有法律或司法解释的明确规定，否则可能影响到被追加者的合法权利，而且可能构成对被害人的双重保护。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》规定了8种可以在执行阶段裁定追加被执行人的情形，不包括追加成年行为人这种情况，因而直接追加缺乏法律依据。

比较法背景下的探析

关于未成年人侵权行为的责任承担问题，各国大致有４种立法例：1.由被害人承担所生之损害；2.未成年人负全部责任；3.原则上由未成年人承担责任，但是依据其知能发展程度，如果能够认定其主观上没有侵权故意，则可以免责；4.根据未成年行为人与被害人的经济状况，由未成年人承担衡平责任。英美法多采用第三种立法例，以德国为代表的大陆法则多采用第四种立法例，我国台湾地区亦采此立法例。

台湾地区民法第一八七条规定：“未成年人不法侵害他人之权利者，以行为时有识别能力为限，与其法定代理人连带负损害赔偿责任。行为时无识别能力者，由其法定代理人负损害赔偿责任。前项情形，法定代理人如能其监督并未疏懈，或纵加以相当之监督，而仍不免发生损害者，不负赔偿责任。如不能依前两项规定受损害赔偿时，法院因被害人之声请，得斟酌行为人与被害人之经济状况，令行为人为全部或一部之损害赔偿。”可见：1.未成年人侵权，虽行为系未成年人所为，但是如果其行为时没有识别能力，应由法定代理人单独承担责任；2.如果未成年人为侵权行为时有识别能力，由未成年人与其法定代理人承担连带赔偿责任；3.对于未成年人与其法定代理人对被害人承担连带责任之后的内部求偿关系，德国民法规定应由未成年人单独承担责任，台湾亦有学者主张，二者的内部责任应平均分担；4.法定代理人承担责任的基础在于其监督上的过失，而这种过失系推定过失责任，如果法定代理人能够举证证明其没有过失，则可以推翻这种推定，即无需承担责任；5.在未成年人没有识别能力的情况下，本应由法定代理人单独承担责任，但如果法定代理人证明其已尽到监护责任因而免责的，法院可依据被害人的申请，根据未成年行为人与被害人的经济状况，责令未成年人承担全部或者部分赔偿责任。这便是未成年人侵权责任中的“衡平责任”。

在我国台湾的立法体例中，未成年人侵权案件的责任承担问题，有两个情况至关重要，一是未成年人的识别能力；二是法定代理人的举证免责。这种立法例的核心在于将民事行为能力与民事责任能力进行了区分，不具备民事行为能力的未成年人也有可能具有侵权行为的责任能力。根据加害行为的种类、责任能力欠缺的程度等因素，未成年人本人亦要承担一定的甚至是全部的侵权责任。而目前大陆民法尚未对民事行为能力与民事责任能力加以区分，而是明确规定了未成年人侵权由监护人承担责任的基本原则，仅仅是在“未成年人有财产的”以及“诉讼时已满十八周岁且有经济能力”的情况下作出由未成年行为人承担赔偿责任的例外规定，从而在未成年人侵权制度中对符合现代民法趋势的衡平责任有所体现，但是并未动摇由监护人承担侵权责任的制度根基。在现行法律规定之下，只要侵权人是未成年人，其行为时的年龄、侵权行为的种类、智能程度等情况都在所不问，至多需要考察一下“未成年人是否有财产”及“诉讼时是否已满十八周岁”，即可依法作出裁判。

建 议

目前，各国法律规定相对于司法实践而言，过于简单，难以满足未成年人侵权案件的复杂情况，而且对于侵权行为人、被害人以及未成年人的法定代理人三方主体而言都难谓最大限度地实现了公平：对行为人而言，在其作出认知能力足以判断的侵权行为时，却由于属于未成年人即可免责，有违侵权责任自负的原则；对于被害人而言，在其合法权利遭受侵害的情况下，其无法要求行为人在具备赔偿能力之后给予赔偿，故往往由于未成年人的监护人没有赔偿能力便得不到赔偿；对于监护人而言，即便其能够证明已尽到监护责任却仍不能免责，这势必导致监护人的责任过于道德化。

为周全考虑各方当事人之利益保护，并有利于未成年人的教育及身心发展，在未成年人侵权制度中，引入不同年龄段的未成年人对不同程度侵权行为在识别能力上的差异、未成年人的衡平责任以及监护人尽到监护责任时相应减免赔偿责任等机制，实有必要。

（作者单位：重庆市第一中级人民法院）