业主对所购特殊商品房享有特别知情权/柳殿奎

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 07:20:15   浏览:8176   来源:法律资料网
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      业主对所购特殊商品房享有特别知情权
          ——河南南阳中院判决穆大红等诉鑫东海置业有限公司侵权案


裁判要旨

业主对开发商出售的特殊楼层享有特别知情权。开发商对小区公共设施造成的生活环境污染的因果关系承担证明责任。

案情

2009年6月,穆大红等三人购买了河南省南阳市鑫东海置业有限公司(下称开发商)开发的南阳市卧龙苑小区9号楼1单元103、102、101室。购房时,由于开发商没有告知三住户其在负一楼(即地下室)安装有高压配电设备,三住户入住后感觉室内有持续噪音。随后,三住户发现负一楼有开发商安装的供整个小区使用的高压配电设备,其中含有3台变压器、12台配电箱,另外还有一套应急发电设备及配套油罐,且配电设备的输入输出电缆及排热管道均用金属支架与上面楼板固定相连,顶部距上面楼板150厘米左右,现场没有安装隔音、隔磁设施。为此,穆大红等三人诉至南阳市卧龙区人民法院,请求判令开发商停止侵害,并拆除安装在地下室的高压配电设备。

裁判

卧龙区人民法院审理认为,本案属于民法规定的特殊侵权行为,依法应适用举证责任倒置的原则,而开发商没有提供相应证据证明其不对原告造成侵害。同时,被告在原告买房时没有告知其负一楼安装有高低压配电设备,也侵害了原告购房的知情权。

卧龙区人民法院判决:开发商于判决生效后拆除9号楼负一楼安装的全部高压配电设备及应急发电设备,并迁移到不影响小区居民安全生活的地方。

开发商不服,提起上诉。

南阳市中级人民法院经审理认为,关于上诉人开发商应当履行告知义务。开发商称买房人看房时应对周围环境进行考察,对此,开发商将全小区的变电设备及应急发电设备安放在9号楼的地下室,在出售房屋时应对9号楼的业主特别是一楼的购房户予以释明,以保障消费者的知情权。通过现场勘查,该小区地下室面积较大,均设计为车位予以出售,小区院内绿地下方的地下空间完全可以用来安放该供电设备。关于是否对三被上诉人造成环境污染,通过实地勘察,地下室机房内噪音较大,下午四点多钟在被上诉人穆大红家中能够听到交流变压器的明显噪音。关于电磁波辐射及散热问题,因没有进行鉴定,无法予以定量。综上,开发商开发的楼盘,虽然经过相关的行政部门的审批、验收,但将该小区所使用变压设备和应急发电设备安装在被上诉人对应的地下室,对长期生活居住的被上诉人有较大地影响,应当予以拆除并迁移到不妨碍小区居民居住生活的地方。

南阳中院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案涉及两个焦点问题:一是业主知情权问题,二是举证责任倒置问题。

首先,开发商在业主购房时,对安装在住宅楼负一楼的高压配电设备未履行告知义务,侵犯了购房者知情权。知情权属于我国合同法规定的先合同义务范畴。我国合同法第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”所谓先合同义务,又称前合同义务或先契约义务,是指在要约生效后合同生效前的缔约过程中,缔约双方基于诚信原则而应负有的告知、协力、保护、保密等的合同附随义务。它是建立在民法诚实信用、公平原则基础上的一项法律义务。

其次,开发商应对其安装在住宅楼负一楼的高压配电设备与环境污染之间不存在因果关系承担倒置举证责任。所谓举证责任倒置,指基于法律规定,将通常情形下本应由提出主张的一方当事人(一般是原告)就某种事由不负担举证责任,而由他方当事人(一般是被告)就某种事实存在或不存在承担举证责任,如果该方当事人不能就此举证证明,则推定原告的事实主张成立的一种举证责任分配制度。在一般证据规则中,“谁主张谁举证”是举证责任分配的一般原则,而举证责任的倒置则是这一原则的例外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十四条第三项规定,因环境污染引起的损害赔偿诉讼,由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。

本案中,开发商在三原告购房时没有告知其负一楼安装有高低压配电设备,显然侵害了三原告购房的知情权。同时,根据举证责任倒置规则,开发商又没有提供相应证据证明其不对三原告的生活环境造成侵害。因此,开发商应承担侵权责任。

本案案号 (2010)宛龙民初字第316号;(2011)南民一终字第432号

案例编写人:河南省内乡县人民法院 柳殿奎 杨慧文
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Some Problems on the Offence of Splitting the State
Zhao Zuo-jun
(Law School of Zhengzhou University,Zhengzhou 450052,China)

Abstract:Being a very serious crime of offences against state security in the penal code,the offence of splitting the state is being studied very flimsily.On the basis of the penal code and judicial administration,this thesis studies deeply the requisites in constitution of crime,the differences between this and some other offences,the form of numbers of crimes on the offence of splitting the state.
Key words:the offence of splitting the state;the requisites in constitution of crime;the differences between this and some other offences;the form of numbers of crimes

论分裂国家罪的几个问题

钊作俊*
(郑州大学法学院,河南 郑州 450052)


[内容摘要] 分裂国家罪作为危害国家安全的一种重罪,刑法学界的研究状况甚为薄弱。本文即立足于刑法规定,并紧密结合司法实践,对分裂国家罪的构成特征、罪间界限及其罪数形态等几个基本问题进行了较为深入的研究。
[关键词] 分裂国家罪;犯罪构成;罪间界限;罪数形态

分裂国家作为危害国家领土完整、破坏国家统一的一个罪种,在建国初期的《中华人民共和国刑法大纲草案》中已有此雏形,该草案第47条以“破坏统一战线”之罪名规定:“以反革命为目的,用挑拨、离间、煽动或者其他方法,破坏各民主党派、各民主阶级间、各民族间之团结者,处死刑、终身监禁,或者3年以上15年以下监禁,并可没收其财产之全部或者一部。”《中华人民共和国刑法指导原则草案》第33条也有类似的规定。1957年6月28日的《中华人民共和国刑法草案(初稿)》第99条明确规定:“阴谋颠覆政府、分裂国家的,处死刑或者无期徒刑。”79刑法第92条规定:“阴谋颠覆政府、分裂国家的,处无期徒刑或者10年以上有期徒刑。”[1]这一规定将颠覆政府与分裂国家这两种性质不同的犯罪行为予以并列,并将颠覆政府置于分裂国家之前,虽然不尽合理,但也是由当时的国际国内局势所决定的。然而,随着改革开放政策的实行以及国际交流的深入发展,尤其是新的国际国内形势以及反和平演变的需要,颠覆政府和国家政权的行为尽管仍然是危害国家安全的严重犯罪,但分裂国家、破坏国家统一的犯罪行为,尤其是祖国边疆部份地区的分裂行为日益猖蹶,维护国家统一和民族团结比过去的任何时候都更为重要。[2]基于此,97刑法将颠覆政府与分裂国家的犯罪行为分开予以规定,并将分裂国家罪排在紧次于背叛国家罪之后,同时将罪状中的“阴谋”一词去掉,从而形成了103条第1款的分裂国家罪:“组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一的,对首要分子或者罪行重大的,处无期徒刑或者10年以上有期徒刑;对积极参加的,处3年以上10年以下有期徒刑;对其他参加的,处3年以下有期徒刑、拘投、管制或者剥夺政治权利。”[3]本文即立足于此,拟对其中的几个基本问题进行研讨。
一、分裂国家罪的概念及其构成特征
所谓分裂国家罪,是指组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一,或者与境外的机构、组织、个人相勾结,组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一的行为。其主要构成特征如下:
(一)分裂国家罪侵犯的同类客体是国家安全,刑法学界对此并无异议,但对其直接客体的内容如何理解,我国学界则有不同的表述,如有学者认为,该罪的直接客体是国家的统一,[4]也有学者认为,该罪的直接客体是国家的统一和民族团结。[5]还有学者认为,该罪的直接客体是国家的安全与统一。[6]这几种观点的共同之处在于都认为其直接客体是“国家的统一”,而不同之处在于是否包括“民族团结”以及“国家安全”。按照我们的理解,国家安全是危害国家安全这一类犯罪的同类客体,不宜作为本罪所侵犯的直接客体的具体内容,此其一;其二,刑法第103条未明确规定民族分裂的行为方式,而且从广义上讲,民族团结也是国家统一内容的一部分,造成民族之间的不团结也从一个方面破坏着国家的统一。因此,本罪的直接客体宜表述为国家的统一。所谓国家的统一,是国家安全和一国政府进行管辖的重要标志。任何一个政府只有在保障国家统一的前提下,才能实现合法有效的管理与控制,才能使其意志、政策和法律得到充分体现和实施。同时,中华人民共和国是一个由全国各民族人民共同缔造的统一的多民族的社会主义国家,各民族之间平等、团结、互助的社会关系已通过宪法和法律得到确认,民族的团结是我们进行社会主义现代化建设事业的基本保障,也是全国各民族人民的根本利益之所在。国家保障各民族的合法权利和利益,禁止破坏民族团结和制造民族分裂的行为,制造民族分裂必然导致国家的分裂。民族团结是国家统一的基本内容,破坏民族团结也就是破坏国家的统一,就是危害中华人民共和国的国家安全。而一些民族分裂分子和地方分裂分子,为了狭隘的民族和地方利益,置中华民族的整体利益于不顾,挟洋人以自害,甚至与境外的敌对势力相勾结,搞所谓的“地方自治”、“民族自治”和所谓的独立,企图破坏民族团结和国家统一。破坏民族团结和国家统一正是分裂国家罪社会危害性的主要表现。
(二)分裂国家罪在客观方面,表现为组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一,或者与境外的机构、组织、个人相勾结,组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一的行为。所谓“组织”,即为分裂国家、破坏国家统一而勾结、纠集多人,聚合一起并使之具有一定的整体性,以进行分裂国家、破坏国家统一的非法活动,或者非法建立旨在分裂国家、破坏国家统一的组织。司法实践中对此组织行为应当作广义的理解,既包括为了分裂国家而召集人员,也包括筹集物资;既包括以和平手段招兵买马,也包括以强迫等非和平手段聚集人员;既包括为了分裂国家而临时组织人员,也包括成立较为固定的犯罪组织,等等。所谓“策划”,是指为分裂国家、破坏国家统一而进行的秘密谋划、密谋策划、商议对策、谋议计划,即以阴谋的形式表现出来的分裂国家行为,如为分裂国家、破坏国家统一出主意、想办法,制定活动纲领、行动计划,研究制定各种对策、提出各种目标和任务,确定参加犯罪活动的人员和具体实施方案、实施步骤,秘密拟定伪政府人选,设定所谓“民族迁徙”、“民族回归”的非法越境路线等阴谋活动,等等。所谓“实施”,就是指实际实行,采取行动,直接参与分裂国家、破坏国家统一的活动,即实际着手进行具体的分裂国家、破坏国家统一的活动,既包括将组织、策划的具体的行为内容付诸实施,也包括组织、策划者以外的其他人在组织者、策划者的组织、领导、指挥下参加具体的分裂国家、破坏国家统一的活动,如宣布某一地方“独立”,脱离中央领导,进行分裂国家、破坏国家统一的游行、集会、示威、请愿等,进行所谓“民族迁徙”、“民族回归”的非法越境活动等。
所谓“分裂国家、破坏国家统一”,就是指把统一的中华民族、中华人民共和国分裂成几个部分,或者使不可分割的其中的一部分人为地分离出去,或者分裂我国统一的多民族国家,破坏民族团结、制造民族分裂。如将我国领土的一部分分离出去,脱离中央人民政府的领导,另行组成政权机构;宣布某一地方的行政区域从中华人民共和国的行政管辖或行政区域中分离出去,与中央人民政府形成对立、对抗局面;制造地方“独立”的割据状态,设置障碍、阻止延迟中央人民政府对其行政区域行使主权和回归;指挥、组织、实施所谓的“民族大迁徙”,弃图投奔境外或者国外,利用民族问题制造民族矛盾、试图建立民族独立王国,等等。如林彪反革命集团另立中央、分裂国家案:1971年,被告人林彪、叶群在获悉危害毛泽东主席的计划破产后,便阴谋带领黄永胜(中国人民解放军原总参谋长)、吴法宪(中国人民解放军原副总参谋长兼空军司令员)、李作鹏(中国人民解放军原副总参谋长兼海军第一政委)、邱会作(中国人民解放军副总参谋长兼后勤部长)等人南逃到他们当时准备作为政变根据地的广州,图谋另立中央政府,分裂国家,策划“如果要动武,就联合苏联,实行南北夹击”。9月12日,林立果、周宇驰分别向江腾蛟、王飞、于新野和胡萍等人布置南逃事宜,根据林彪等人的命令,空军司令部副参谋长胡萍安排了南逃广州的飞机8架,于9月12日将其中的256号专机秘密调往山海关,供在北戴河的林彪、叶群、林立果使用。王飞、于新野等人拟订了南逃人员名单,研究了分工和具体行动计划。当晚10时许,周恩来总理追查256号专机突然去山海关的行动,命令将该机立即调回北京。胡萍一面谎报256号专机去山海关是飞行训练,并伪称飞机发动机有故障,拒不执行调回北京的命令;一面将周恩来总理追查飞机行动的情况向周宇驰报告,周宇驰随后又报告了林立果。当晚11时35分和13时零时6分,李作鹏两次向海军航空兵山海关场站下达命令时,将周恩来总理关于256号专机必须有周恩来、黄永胜、吴法宪、李作鹏“4个人一起下命令才能飞行”的命令篡改为“4个首长其中1个首长指示放飞才放飞”。9月13日零时20分,海军航空兵山海关场站站长潘浩发现情况异常,即打电话请示李作鹏,飞机强行起飞怎么办?但李作鹏没有采取任何阻止飞机起飞的措施。林彪得知周恩来总理追查256号专机去山海关的情况后,感觉南逃广州另立政府的计划已经不可能实现,遂于13日零时33分登上256号专机强行起飞,仓皇出逃,途中机毁人亡。最高人民法院特别法庭开庭审理后认为,上述行为已构成分裂国家罪。
所谓“与境外的机构、组织、个人相勾结”,是指与境外的机构、组织、个人进行联络、密谋策划,意欲分裂国家、破坏国家统一。所谓“境外的机构、组织、个人”,主要是指香港、澳门和台湾地区的机构、组织和个人,以及尚不具备国家和政府性质的境外机构、组织或者政治团体及其代表人物。至于此外的“境外”是否包括“国外”,我们认为,从广义上讲,“国外”也属于“境外”,但如果行为人勾结国外的敌对势力,意图危害中华人民共和国国家主权、领土完整和安全的,恐怕不能再以本罪论处,而应以背叛国家罪论处。
根据刑法的规定,行为人只要实行了组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一这三种行为之一,而不需要全部具备,即构成本罪,即使是实施了上述三种行为的全部,也只能以本罪一个罪名认定,而不定数罪,更不实行数罪并罚。显然,本罪是行为犯。也就是说,分裂国家罪并不以实际上发生法定的危害结果为其既遂的成立要件,只要行为人着手于组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一的行为,或者以组织、策划、实施分裂国家,破坏国家统一为目的,与境外的机构、组织、个人相勾结的,即足以成立本罪,并且属于既遂。因此,本罪一经着手于实行即没有未遂存在的余地。但是否以此而否定犯罪中止、犯罪预备的存在呢?有学者认为,既然不存在犯罪未遂,也不存在犯罪预备和犯罪中止。如果行为人组织、策划分裂国家、破坏国家统一的活动,在进入实施阶段前自行停止进一步的实施行为,将已组织的参与者解散,亦未发生严重的社会后果的,只能视为事后态度问题,可能从轻处罚,但并不成立犯罪中止。同样地,实施者一旦参与犯罪行为,即便中途撤出,亦无由构成犯罪中止,只可作为其悔罪情节予以考虑。[7]我们并不同意这种观点。从刑法的规定来看,只要行为人着手于组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一的行为,或者以组织、策划、实施分裂国家,破坏国家统一为目的,着手与境外的机构、组织、个人相勾结的,即足以成立本罪,并且属于既遂,既遂以后当然无以存在未遂和中止。也就是说,本罪不存在实施阶段的未遂和中止,但这是否说明,本罪也不存在预备阶段的未完成形态呢?我们认为,虽然本罪一经着手实施,就没有犯罪未遂和犯罪中止存在的余地,但并不能因此而否定犯罪预备存在的可能。如出于分裂国家、破坏国家统一的目的,为与境外的机构、组织、个人相勾结而购买通讯器材,或者为实施分裂国家准备工具等行为,即是为分裂国家创造条件的预备行为,在此阶段,如果尚未着手于勾结境外的机构、组织、个人,或者正处于创造条件的准备阶段即停止的,从理论上说,完全可以成立本罪的未完成形态:由于意志以外的原因而未着手于本罪的实行的,成立犯罪预备;否则,如果是由于本人意志,则可以成立预备阶段的中止。所以,分裂国家罪虽然不存在实行阶段的犯罪未遂和中止,但可能存在着犯罪预备和预备阶段的犯罪中止。
(三)分裂国家罪的主体是一般主体,即年满16周岁、具有刑事责任能力的自然人,无论是中国公民,还是外国公民、无国籍人,都可以成为本罪的主体。从刑法的规定来看,本罪系必要共同犯罪,即只能由多数人共同实施,单独的个人不能构成本罪。基于各共同犯罪人的作用及其分工,本罪的主体可分为以下四类:
其一,“首要分子”。所谓“首要分子”,是指在实施分裂国家犯罪活动中起组织、策划、召集、领导或者指挥作用的犯罪分子,一般情况下,首要分子通常都是那些钻进我们党政军内部、窃取重要权力、居于重要地位、身居要职的野心家、阴谋家,或者在一定地区或某个民族中,具有一定的社会影响力的地方分离分子或民族分裂分子。尽管首要分子有时并不直接参与实施具体的分裂国家、破坏国家统一的犯罪活动,但他们或者是犯意的制造者,或者是犯罪组织、犯罪集团的组建者,是分裂国家罪的主谋和头子,他们在分裂国家罪的实施过程中社会危害性和人身危险性最为重大。
其二,“罪行重大的”。所谓“罪行重大的”,是指在除首要分子以外的,在组织、策划、实施分裂国家的犯罪活动中起主要作用或者重要作用的犯罪分子,即除首要分子以外的其他主犯。这类犯罪分子虽然并不直接组织、策划分裂国家的犯罪活动,但由于是分裂国家罪的主要实行者和主要责任者,因此,他们在分裂国家的犯罪活动中也属于那种社会危害性和人身危险性最为重大的一种。
其三,“积极参加的”。所谓“积极参加的”,是指在分裂国家的犯罪活动中态度积极、行为主动、意志坚定或者在犯罪活动中起积极作用但还不属于“首要分子”和“罪行重大”的那部分人。在司法实践中,是否属于积极参加,是对参与共同犯罪活动的人参与犯罪程度的评价,而这种评价既考虑其实施危害社会的犯罪行为在共同犯罪中的作用大小,也考虑行为人在共同犯罪中的分工及其人身危险的轻重。如率领他人积极实施危害行为,冲锋在前,或者虽然参与分裂国家的犯罪活动,但尚未直接造成严重的危害结果等。有学者认为,“积极参加的”从共同犯罪中的地位角度考虑,大致相当于从犯。[8]我们认为,这种观点似近武断。因为,从犯是指在共同犯罪中起次要或者辅助作用的犯罪分子,既然是积极参加的,并非起次要或者辅助作用,显然起的是积极作用,只不过和首要分子与罪行重大的相比所起的作用弱些而已,但绝不能以其没有首要分子和罪行重大的所起作用强大为由而认为他们是从犯,或者相当于从犯。对于“积极参加的”那部份人,应当根据他们在共同犯罪中起主要作用还是次要或者辅助作用而将其认定为主犯或者从犯。
其四,“其他参加的”。所谓“其他参加的”,是指除上述参与分裂国家的犯罪行为人以外的、受蒙骗、被胁迫、被利用或者随从、在犯罪活动中不起主要或重要作用的犯罪分子。而这些人虽然参与了分裂国家的犯罪活动,但他们对于其分裂国家的犯罪行为往往具有附合与随众的心理,他们在整个犯罪活动中仅仅起到一种所谓的规模扩大效应而不具有决定性的作用。但是,他们对于其行为的性质是分裂国家、破坏国家统一则是明知的,如果不具有这种明知,即不知道其行为是在分裂国家、破坏国家统一,则不属于参加分裂国家的行为,当然不构成本罪。
同时也需要指出,由于犯罪活动是一个动态的发展过程,行为人也会随着其在共同犯罪中的作用而发生身份的变化,因此,在上述四类犯罪主体中,可能存在着身份上的互相转化或者包容的问题,如事先是“一般参加者”,而随着犯罪活动的发展他也可能成为“积极参加者”甚至“罪行重大者”或“首要分子”;也可能会出现最先是“罪行重大者”、“首要分子”,而后来则变为“积极参加者”、“其他参加者”,甚至会退出整个犯罪活动。对此应当如何处理,我们认为,应当本着实事求是的态度予以认定,对于由轻度行为如“积极参加者”、“其他参加者”向重度行为如“罪行重大者”、“首要分子”发展的,应当以其后来的重度行为即“罪行重大者”、“首要分子”来认定;而对于由前述重度行为向轻度行为发展的,则应以其重度行为予以认定,但对其行为向轻的方向转变的事实,在量刑时予以充分考虑。
(四)分裂国家罪在主观方面只能是故意,过失不构成本罪。至于行为人在主观方面只能是出于直接故意,还是包括间接故意,刑法学界存在着两种观点。一种观点认为,本罪只能由直接故意构成,即行为人明知自己的行为会造成分裂国家、破坏国家统一的结果,并积极追求这种结果发生。[9]另一种观点认为,背叛国家罪在主观方面既可以由直接故意构成,也可以由间接故意构成,即行为人明知自己的行为会发生分裂国家、破坏国家统一的危害结果,并且希望或者放任这种结果发生。[10]对此,我们认为,主张本罪可以由间接故意构成的观点难以成立,而主张本罪可以由直接故意构成的观点尽管结论正确,但其理由并不足以令人信服。因为,这种表述直接将刑法总则关于犯罪故意的概念作为认定本罪属于直接故意犯罪的根据,而刑法总则中关于犯罪故意的概念存在着不甚协调的地方,并且不能涵盖所有的故意犯罪,仅仅适用于那些以法定的危害结果为犯罪成立要件的直接故意犯罪之中,如果某种犯罪根本不会发生法定的危害结果,或者法律没有将一定的危害结果作为其犯罪成立要件,那么,这种希望或者放任就不能说是对结果的放任,而仅仅是对行为的希望或者放任。而在我国刑法中又大量地存在着非结果犯,如举动犯、行为犯,而这些形态的犯罪并不要求行为人在主观上对物质性危害结果的希望或者放任。对结果犯而言,我们可以从行为人对危害结果的态度上判断是直接故意还是间接故意,但对于那些非结果犯如行为犯、举动犯而言,则不能也无法从行为人对危害结果的态度上判断出是直接故意还是间接故意,只要求行为人认识到自己在实施一个作为法律规定的构成要件的事实行为,并且积极实施即可,并不要求也不可能要求行为人对危害结果的态度。也就是说,在行为犯中,行为人对其行为可能发生的危害结果的实际态度不属于犯罪构成的主观要件,不是犯罪故意的内容。就本罪而言,由于法律没有将危害国家安全的结果作为犯罪构成的要件,只要实施分裂国家的行为,即足以危害国家的主权、领土完整和安全,从而构成本罪,并且属于既遂。如果把危害国家的主权、领土完整和安全作为危害结果,并进而把行为人对这一结果的态度也作为本罪的构成要件,恐怕就会得出行为人对于危害结果的发生可能持放任态度、本罪可以由间接故意构成的结论。
如前所述,本罪是以组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一为必要的行为犯,不以发生分裂国家、破坏国家统一的危害结果为犯罪成立的要件,因此,只要行为人在主观上认识到自己的行为是分裂国家、破坏国家统一,并且积极组织、策划、实施的,或者明知是境外的机构、组织、个人而与之勾结,组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一的,即构成本罪的故意内容。至于行为人对分裂国家、破坏国家统一的危害国家安全的结果是持希望还是持放任的态度,并不影响本罪直接故意的成立。易言之,本罪的故意内容只能是对组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一行为的故意,而不是对分裂国家、破坏国家统一结果的故意。如果把行为人对分裂国家、破坏国家统一的结果的态度也作为行为人主观故意的内容,那么,势必将本罪作为结果犯,这不但与本罪的刑法规定相矛盾,而且在司法实践中还会造成对其犯罪形态的不当认定,即认为只有危害结果出现了才成立既遂,否则只能成立未遂,如此而言,本罪很难成立既遂矣!
二、分裂国家罪的罪间界限及罪数认定
(一)分裂国家罪与背叛国家罪的界限
分裂国家罪与背叛国家罪在构成要件及其表现形式上存在着许多相似甚至相同之处,如它们侵犯的同类客体都是国家安全,其直接客体都牵涉到国家的领土完整与安全;它们在客观方面都可能与境外的机构、组织或者个人勾结,并且都以法定危害行为的实行而不以发生危害国家安全的结果作为犯罪成立的要件;它们在主观方面都是出于直接故意,并且这种故意都是就危害行为本身的态度而言的。但他们也具有原则性的不同:(1)就犯罪侵犯的直接客体而言,本罪侵犯的直接客体是国家的统一,而背叛国家罪侵犯的直接客体则是国民对其国家的效忠义务。虽然这两种犯罪都涉及到对国家领土完整的危害,但本罪对国家领土的危害,不是将我国的一部分领土分离出去,领土和国家的主权与安全并没有落入外国之手,而是制造地方“独立”的割据局面,这实质上是以破坏国家统一的方式危害国家安全,就此而言,分裂国家罪属于“内忧”;而背叛国家罪对国家领土的危害,则是勾结外国,或者与境外的机构、组织、个人相勾结,背离自己效忠国家的义务而向外国出卖国家主权、出让国家领土,或者策划外国向我国发动战争,侵占我国领土,这实质上是以出卖国家主权、出让国家领土或者破坏国家领土安全的方式而危害国家。[11]就此而言,背叛国家罪属于“外患”。(2)就犯罪的客观方面而言,这两种犯罪也有两点不同:首先,本罪不要求将“勾结外国”或者“与境外的机构、组织、个人相勾结”作为要件,即行为人是否勾结外国,或者是否与境外的机构、组织、个人相勾结,并不影响本罪的成立。而背叛国家罪缺乏“勾结外国”或者“与境外的机构、组织、个人相勾结”则无以成立犯罪;其次,在犯罪的行为表现方式和内容上,本罪是通过将中华人民共和国的一部分领土分离出去,脱离中央政府的领导,制造地方“独立”的割据局面而危害国家的领土完整,是以对国家统一和完整的侵害而危害国家安全。而背叛国家罪则是通过勾结外国,或者与境外的机构、组织、个人相勾结,以对国家主权、领土完整和安全的侵害而危害国家安全。(3)就犯罪主体而言,本罪属于一般主体,即只要年满16周岁、具有刑事责任能力,不管是中国公民,还是外国人、无国籍人,都可以成立本罪。并且,本罪只能由多数人构成,属必要共犯;而背叛国家罪的犯罪主体只能是年满16周岁、具有刑事责任能力的中国公民,并且单独的个人仍然可以构成本罪。(4)就主观故意的内容而言,本罪的行为人具有分裂国家、破坏国家统一的直接故意,即认识到自己的行为是分裂国家、破坏国家统一而积极实施;而背叛国家罪的行为人则具有危害国家主权、领土完整与安全的直接故意,即认识到自己的行为是勾结外国,或者与境外的机构、组织、个人相勾结而危害国家主权、领土完整和安全而积极实施。
(二)分裂国家罪与煽动分裂国家罪的界限
作为均以分裂国家为其最终目的的犯罪行为,煽动分裂国家罪是指以语言、文字、图画或者其他方式,鼓动、刺激、怂恿、引诱、激励他人实施分裂国家、破坏国家统一的行为,它与分裂国家罪在表现形式上有许多相似甚至相同之处,如它们侵犯的同类客体都是国家安全,其直接客体都是国家的统一;它们都以法定危害行为的实行而不以为危害国家安全的结果作为犯罪成立的要件;它们在主观方面都是出于直接故意,并且这种故意都是就危害行为本身而非其行为结果的态度而言的;它们的最终目的都是分裂国家、破坏国家统一。从行为之间的关系而言,煽动分裂国家的行为属于分裂国家的教唆或者帮助行为,如果刑法不另行设立煽动分裂国家罪,其煽动行为得以分裂国家罪的共犯论处,但既然刑法已将其规定为一种独立的犯罪行为,它与分裂国家罪即具有原则性的不同:(1)就客观方面的行为方式而言,本罪是指组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一,或者与境外的机构、组织、个人相勾结,组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一;而煽动分裂国家罪的行为方式系通过语言、文字、图象、网络或者其他方式煽动他人实施分裂国家、破坏国家统一,使没有分裂国家意图的人产生分裂国家的犯罪决意,或者刺激、助长、坚定其已产生的分裂国家的犯罪决意。煽动者并不需要亲自实施分裂国家的行为,被煽动者是否接受煽动从而实施分裂国家、破坏国家统一的行为,并不影响煽动分裂国家罪的成立。同时,此处的“煽动”应当排除分裂国家罪中的“组织”、“策划”行为中所包容的“煽动”内容,因为有时候的组织、策划分裂国家的行为也是以煽动分裂国家的行为为内容的。(2)就犯罪主体而言,分裂国家罪既包括首要分子和罪行重大者,又包括积极参加者和其他参加者;而煽动分裂国家罪仅仅包括首要分子和罪行重大者,并不处罚其他参加者,甚至积极参加者亦不构成煽动分裂国家罪。这是因为,煽动分裂国家罪仅仅是分裂国家罪的教唆或者帮助行为,如果属于首要分子和罪行重大者,应当予以刑事处罚;如果系其他参加者,则由于其社会危害性尚未达到应受刑罚处罚的程度,因而刑法不予干涉。(3)就故意的内容而言,本罪的行为人具有分裂国家、破坏国家统一的直接故意,即认识到自己的行为是组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一并积极而为;而煽动分裂国家罪的行为人所具有的仅仅是煽动他人分裂国家的直接故意,即认识到自己的行为是在煽动他人分裂国家而积极实施,并无具体的分裂国家的法定行为,即认识到自己的行为是在引起他人实施分裂国家的具体行为,并且希望和积极促成该行为的完成。
(三)分裂国家罪的罪数认定
行为人在实施分裂国家行为的过程中,又实施了危害国家安全的犯罪或者其他犯罪的,如何处理,在刑法学界和司法实务界存在着几种不同的观点。有的认为,应当定数罪,实行数罪并罚;也有的认为,应当按照处理牵连犯或者吸收犯的原则从一重处断;还有的认为,对于这种情况应当具体问题具体处理:行为人在实施分裂国家罪的过程中,如果其客观行为特征符合其他犯罪的成立要件而构成想象竞合犯时,如行为人以分裂国家为目的,指挥所谓的“民族迁徙”、“民族回归”而非法越境的,则不仅构成分裂国家罪,也构成组织他人偷越国(边)境罪,对实施分裂国家的犯罪人来说,符合想象竞合犯的特征,只能按照处理想象竞合犯的原则,以分裂国家罪一罪论处;如果行为人勾结外国,指挥所谓的“民族迁徙”、“民族回归”的,则行为人的行为具备背叛国家罪的性质,如果行为主体符合背叛国家罪的条件,则同时又构成背叛国家罪,这种情况最好也以本罪论处;如果属于牵连触犯其他犯罪的情况,如为组织分裂国家、破坏国家统一的犯罪活动,故意煽动民族仇恨、民族岐视,激起他们的愤恨与反抗,进而组织他人实施分裂国家活动的,则发生了手段行为与目的行为牵连的情形,对之应当按照处理牵连犯的原则从一重罪即本罪从重处断;如果实施的其他行为被本罪行为所吸收,如行为人首先煽动他人实施分裂国家、破坏国家统一的行为,继而又组织他们实施分裂国家、破坏国家统一行为的,从犯罪构成上,行为人实施了前后两个犯罪行为,符合两个犯罪构成,即煽动分裂国家罪和分裂国家罪,但由于二行为的前后的紧密联系,且后行为是高度行为,是重行为,而前行为是低度行为,是轻行为,对之可按照高度行为吸收轻度行为的处理吸收犯的原则,以分裂国家罪论处,不必实行数罪并罚。[12]我们虽然主张具体问题具体分析的观点,但并不同意这种一概以一罪论处的结论。在我们看来,对于那些在实施分裂国家行为的过程中,其构成特征又符合其他犯罪的,如果分裂国家行为与其他犯罪行为具有包容关系、竞合关系、吸收关系或者牵连关系的,而应当分别按照刑法上处理法条竞合、想象竞合、吸收犯或者牵连犯的原则从一重处断,如为破坏国家统一而成立具有黑社会性质的犯罪组织或者在出版物中刊载岐视、侮辱少数民族的内容的,成立牵连犯;先煽动一部份群众分裂国家又参与其中实施分裂国家的具体犯罪行为的,教唆或者帮助行为被实行行为所吸收;勾结外国分裂国家的,成立本罪与背叛国家罪的竞合,应当以一重罪即背叛国家罪论处;[13]等等。如果另行实施的其他犯罪行为与分裂国家行为不存在上述包容关系、竞合关系、吸收关系或者牵连关系,如在组织、策划一部分群众实施分裂国家活动的过程中,又煽动另外一部份群众分裂国家的,或者在分裂国家的过程中,为获得外国势力的支持而向他们提供国家秘密的,等等,恐怕不能以一罪论处,只能实行数罪并罚。

*作者简介:钊作俊(1966— ),男,河南省商水县人,郑州大学法学院副教授,法学博士,硕士研究生导师。主要研究方向:中国刑法的理论与实践,中国的死刑问题等。

注释和参考文献:
[1] 该法第103条规定,犯阴谋颠覆政府、分裂国家罪,对国家和人民利益危害特别严重、情节特别恶劣的,可以判处死刑。
[2] 如1997年2月,"东突"(即"东突厥斯坦"的简称,是1944年在新疆建立的一个旨在谋求新疆独立的反动组织,20世纪50年代流亡欧洲。据称,类似的流亡组织在海外有50多个,他们把中国新疆称作"东土耳其斯坦"。"杀回灭汉"是他们的口号,目的是以民族问题为借口将新疆分裂出去)分子在新疆伊宁策划了一场暴乱。有消息说,死伤人数在100左右。以伊宁大规模骚乱事件为标志,新疆民族分裂活动进入活跃期,带有"圣战"色彩的暗杀、爆炸等恐怖暴力活动频繁发生。包括攻打一些哨所、派出所、公安局等。2001年上半年,一个以暴力手段争取新疆独立的"维吾尔圣战组织",携带自动武器袭击新疆库车县的公安局,局长陈平当场被杀。"圣战组织"成员凭其强大的火力,打伤六、七名公安人员后,突破追捕逃去。资料来源:中国新闻网,2001年11月16日。
[3] 该法第106条规定,与境外的机构、组织、个人相勾结,分裂国家的,依照第103条的规定从重处罚;第113条规定,犯分裂国家罪,对国家和人民利益危害特别严重、情节特别恶劣的,可以判处死刑。
[4] 赵秉志.新刑法教程[M].北京:中国人民大学出版社,1999.421.
[5] 高铭暄,马克昌.刑法学[M](下编).北京:中国法制出版社,1999.592.
[6] 肖扬.中国新刑法学[M].北京:中国人民公安大学出版社,1997.305.
[7] 于志刚.危害国家安全罪[M].北京:中国人民公安大学出版社,1999.122.

城乡建设环境保护部批准房屋修缮范围和标准(试行)

城乡建设环境保护部


城乡建设环境保护部批准房屋修缮范围和标准(试行)

1984年11月8日,城乡建设环境保护部

前言
为了掌握房屋修缮范围和标准,充分发挥维修资金效益,延长房屋使用年限,我们委托南京市房地产管理局编写了《房屋修善范围和标准》,现批准自1985年1月1日起在房地产管理所试行。

1 引 言
1.1 本标准适用于房地产管理部门的经营管理单位管理的房屋。
1.2 本标准是以当前租金处于较低的一般水平为根据制定的。
1.3 凡具备下列条件之一,允许采取适当提高修缮标准:
1.3.1 当房屋租金处于成本租金水平以上时;
1.3.2 当经过修缮后,能合理调增租金时;
1.3.3 当用户自愿投资时。
1.4 凡具备下列条件之一,允许适当降低修缮标准或采取其它措施:
1.4.1 当房屋租金过低时;
1.4.2 当房屋座落偏远、分散、不便管理时。
1.5 在本标准规定的适用范围里:
1.5.1 房屋的修缮必须贯彻充分利用、经济合理、牢固实用的原则,以不断提高房屋完好率,逐步改善住用条件:
1.5.2 在资金和其它条件允许时,应尽可能按照城市总体规划的要求,有计划地实现破危房屋的更新改造。

2 修缮工程分类
2.1 按照房屋完损状况,其修缮工程分类为:翻修、大修、中修、小修和综合维修。
2.2 翻修工程。
2.2.1 凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。
2.2.2 翻修工程应尽量利用旧料,其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。
2.2.3 翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。
2.2.4 翻修工程主要适用于:
2.2.4.1 主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险的房屋。
2.2.4.2 因自然灾害破坏严重,不能再继续使用的房屋。
2.2.4.3 地处陡峭易滑坡地区的房屋,或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。
2.2.4.4 无修缮价值的房屋。
2.2.4.5 基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
2.3 大修工程。
2.3.1 凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程。
2.3.2 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。
2.3.3 大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
2.3.4 大修工程主要适用于严重损坏房屋。
2.4 中修工程
2.4.1 凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。
2.4.2 中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
2.4.3 中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
2.4.4 中修工程主要适用于一般损坏房屋。
2.5 小修工程
2.5.1 凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。
2.5.2 小修工程的综合年均费用为所管房屋时造价的1%以下。
2.6 综合维修工程
2.6.1 凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。
2.6.2 综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%以上。
2.6.3 综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
2.6.4 综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。
注:以上提及的“完好房屋”、“基本完好房屋”、“一般损坏房屋”、“严重损坏房”等,其概念区分,详见《房屋完损等级评定标准》。

3 修缮范围
3.1 房屋的修缮,均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是:
3.1.1 用户因使用不当、超载或其它过失引起的损坏,应由用户负责赔修;
3.1.2 用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时,必须报经营管理单位鉴定同意,除有单项协议专门规定者外,其费用由用户自理;
3.1.3 因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏,用户应负责修复。
3.2 市政污水(雨水)管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、堡坎、人防设施等的修缮,由各专业管理部门负责。
3.3 房屋修缮应注意做到:
3.3.1 与抗震设防相结合。在抗震设防地区,凡房屋进行翻修、大修时,应尽可能按抗震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计、施工,中修工程也要尽可能采取抗震加固构造措施。
3.3.2 与白蚁防治相结合。在白蚁危害地区,各类修缮工程均应贯彻“以防为主,修治结合”的原则,做到看迹象、查蚁情、先防治、后修换。
3.3.3 与预防火相结合。在大、中修时,对砖木结构以下的房屋应尽可能提高其关键部位的防火性能,在住户密集的院落,要尽可能留出适当通道或间距。
3.3.4 与抗洪防风相结合。对经常受水淹的房屋,要采取根治措施;对经常发生山洪的地区,要采取防患措施;在易受暴、台风袭击的地区,要提高房屋的抗风能力。
3.3.5 与防范雷击相结合。在易受雷击地区的房屋,要有避雷装置、并定期检查修理。
3.4 在确保居住安全及财力物力可能的条件下,应逐步改善居住条件。
3.4.1 室内无窗或通风采光面积不足的,如条件允许,可新开或扩大原窗;住人假楼檐高太低的,可适当提高;住人阁楼,如条件允许,可新做气楼或新开窗子。
3.4.2 无厨房的旧式住宅,如条件允许,大修时可重新合理安排其布局,分设厨房;其他用途的房屋改作住房时,可按居住用房的标准加以改造。
3.4.3 三代同堂或大子女与父母同室居住的,可增设隔断;在隔断后,如影响采光通风的,可在适当部位增开窗子或天窗。
3.4.4 对于无水、电的房屋,应有计划地逐步新装;对原水、电表容量不足的,可分户或增容;在条件允许时,可逐步做到供水到户。
3.4.5 底层窗子或户室门的玻璃窗,可增设铁栅;原庭院无下水道的,如条件允许,可予增设。

4 修缮标准
4.1 按不同的结构、装修、设备条件,把房屋划分成一等和二等以下两类。
4.1.1 符合下列条件的为一等房屋:
4.1.1.1 结构:包括砖木(含高级纯木)、混合和钢筋混凝土结构,其中,凡承重墙柱不得有用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑者。
4.1.1.2 楼地面:楼地面不得有用普通水泥或三合土面层者。
4.1.1.3 门窗:正规门窗,有纱门窗或双层窗。
4.1.1.4 墙面:中级或中级以上的粉饰。
4.1.1.5 设备:独厨,有水、电、卫设备,采暖地区有暖气。
4.1.2 凡低于以上所列条件者为二等以下房屋。
4.2 本标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、油漆粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其它等九个分项工程进行确定。如对一、二等房屋有不同修缮要求时,在有关款、项中单独规定之。
4.3 凡修缮施工都必须按《房屋修缮工程质量检验评定标准》的规定执行。
4.4 主体工程
4.4.1 屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患,损坏变形严重的,应加固、补强或拆换。不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做。损坏严重的木构件在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落,破损的,应及时修补。混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的,应通过检测计算,鉴定构件承载力,采取加固或替代措施。
4.4.2 基础不均匀沉降,影响上部结构的,砌体弓凸、倾斜、开裂、变形,应查清原因,有针对性地予以加固或拆砌。
4.5 木门窗及装修工程。木门窗修缮应开关灵活,接缝严密,不松动;木装修工程应牢固、平整、美观,接缝严密。
4.5.1 木门窗开关不灵活、松动、脱榫、腐烂损坏的,应修理接换,小五金应修换配齐。大修时,内外玻璃应一次配齐,油灰嵌牢。木门窗损坏严重、无法修复的,应更换;一等房屋更换的门窗应尽量与原门窗一致。材料有困难的,可用钢门窗或其它较好材料的门窗替代。
4.5.2 纱门窗、百叶门窗属一般损坏的,均应修复。属严重损坏的,一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用房可更换;二等以下房屋可拆除。原没有的,一律不新装。
4.5.3 木楼梯损坏的,应修复。楼梯基下部腐烂的,可改做砖砌踏步。扶手栏杆、楼梯基、平台阁栅应保证牢固安全。损坏严重、条件允许的,可改为砖混楼梯。
4.5.4 板条墙、薄板墙及其它轻质墙隔损坏的,应修复;损坏严重、条件允许的,可改砌砖墙。
4.5.5 木阳台、木晒台一般损坏的,应修复;损坏严重的,可拆除,但应尽量解决凉晒问题。
4.5.6 挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修,一般损坏的,应原样修复。严重损坏的,一等房屋应原样更新,或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其它材料代用更新;二等以下房屋,可改换或拆除。
4.5.7 踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复;大部损坏的,改做水泥踢脚板。
4.6 楼地面工程
4.6.1 普通木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上或缺乏木材时,可改做水泥地坪或块料地坪。一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用房的木地板、高级硬木地板及其它高级地坪损坏时,应尽量修复;实无法修复的,可改作相应标准的高级地坪。
4.6.2 木楼板损坏、松动、残缺的,应修复;如磨损过薄、影响安全的,可局部拆换;条件允许的,可改做钢筋混凝土楼板。一等房屋的高级硬木楼板及其它材料的高级楼板面层损坏时应尽量修复;实无法修复的,可改作相应标准的高级楼板面。夹沙楼板面损坏的,可夹接加固木基层、修补面层,也可改作钢筋混凝土楼板面。木楼楞腐烂、扭曲、损坏、刚度不足的,应抽换、增添或采取其他补强措施。
注:“夹沙楼板面”指木基层、混凝土或三合土面层的楼板面。
4.6.3 普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的,应修补或重做。一等房屋的水磨石或块料楼地面损坏时,应尽量修复;实无法修复的,可改作相应标准楼地面。
4.6.4 砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补、或重铺。室内潮湿严重的,可增设防潮层或做水泥及块料地面。
4.7 屋面工程
4.7.1 屋面结构有损坏的,应修复或拆换;不稳固的,应加固。如原结构过于简陋,或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时,按原样修缮仍不能排除屋漏的,应翻修改建。
4.7.2 屋面上的压顶、出线、屋脊、泛水、天窗、天沟、檐沟、斜沟、水落、水管等损坏渗水的、应修复;损坏严重的,应翻做。大修时,原有水落、水管要修复配齐,二层以上房屋原无水落、水管的,条件允许可增做。
4.7.3 女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容条件下,可改修或拆除。
4.7.4 钢筋混凝土平屋面渗漏,应找出原因,针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层;结构损坏的,应加固或重做。
4.7.5 玻璃天栅、老虎窗损坏漏水的,应修复;损坏严重的,可翻做,但一般不新做。
4.7.6 屋面上原有隔热保温层损坏的,应修复。
4.8 抹灰工程
4.8.1 外墙抹灰起壳、剥落的,应修复;损坏面积过大的,可全部铲除重抹,重抹时,如原抹灰材料太差,可提高用料标准。一等房屋和沿主要街道、广场的房屋的外抹灰损坏,应原样修复;复原有困难的,在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下,可用其它材料替代。
4.8.2 清水墙损坏,应修补嵌缝;整垛墙风化过多的,可做抹灰。外墙勒脚损坏的,应修复;原无勒脚抹灰的,可新做。
4.8.3 内墙抹灰起壳,剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上的,可铲除重抹。原无踢脚线的,结合外墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响,引起墙面长期潮湿,影响居住使用的,可做防水层。
4.8.4 天棚抹灰损坏,要注意检查内部结构,确保安全。抹灰层松动,有下坠危险的,须铲除重抹。原线脚损坏的,按原样修复。损坏严重的复杂线脚全部铲除后,如系一等房屋应原样修复,或适当简略;二等以下房屋,可不修复。
4.9 油漆粉饰工程
4.9.1 木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的,应周期性地进行保养;上述木构件整件或零件拆换,应油漆。
4.9.2 钢门窗、铁晒衣架、铁皮水落水管、铁皮层面、钢层架及支撑、铸铁污水管或其它各类铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等),其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应除锈、刷防锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆保养周期一般为3—5年。
4.9.3 木楼地板原油漆褪落的,一等房屋应重做;二等以下房屋,可视具体条件处理。
4.9.4 室内墙面、天栅修缮时可刷新。其用料,一等房屋可采取新型涂料、胶白等,二等以下房屋,刷石灰水。高级抹灰损坏,应原样修复。
4.9.5 高层建筑或沿主要街道、广场的房屋的外墙原油漆损坏的,应修补,其色泽应尽量与原色一致。
4.10 水、电、卫、暖等设备工程
4.10.1 电气线路的修理,应遵守供电部门的操作规程。原无分表的,除各地另有规定者外,一般可提供安装劳务,但表及附件应由用户自备;每一房间以一灯一插座为准,平时不予改装。
4.10.2 上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺,应修理配齐或疏通,但人为损坏的,其费用由住户自理。原无卫生设备的,是否新装由各地自定。
4.10.3 附属于多层、高层住宅及其群体的压力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等损坏,除与供水部门有专门协议者外,均应负责修复;原设计有缺陷或不合理的,应改变设计,改道重装。水箱应定期清洗。
4.10.4 电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时,应及时修理;零配件残缺的,应配齐全;长期不用且今后仍无使用价值的,可拆除。
4.11 金属构件
4.11.1 金属构件锈烂损坏的,应修换加固。
4.11.2 钢门窗损坏、开关不灵、零件残缺的,应修复配齐;损坏严重的,应更换。
4.11.3 铁门、铁栅、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈烂损坏的,应修理或更换;无保留价值的,可拆除。
4.12 其它工程
4.12.1 水泵、电动机、电梯等房屋正在使用的设备,应修理,保养。避雷设施损坏、失效的,应修复;高层房屋附近无避雷设施或超出防护范围的,应新装。
4.12.2 原有院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的,应修复或疏通。原无下水系统,院内积水严重,影响居住使用和卫生的,条件允许的,应新做。院落里如有共用厕所,损坏时应修理。
4.12.3 暖炕、火墙损坏的,应修理。如需改变位置布局,平时一般不考虑,若房屋大修,可结合处理。