北京市房屋土地管理局


北京市房屋土地管理局关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知
北京市房屋土地管理局



各区县房地局（土地局）、开发区房地局：
为保证我市已购公有住房和经济适用住房上市交易的顺利进行，依据国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，现就实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的有关具体问题通知如下：
一、关于办理上市出售手续的程序
（一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和
《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。
（二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。
（三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书
面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。
（四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员须在25个工作日内完成审查工作（含对申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，采用两种以上评估方法进行的评估）、按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上
市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》〔（99）京房改办字130号〕、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》〔京财税（1999）1201号〕的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。
（五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月度统一上缴市局计财处；其余区县按本区县的规定办理。税费收缴手续仍按现行规定办理。
（六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。
（七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房
内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价的3％交付土地出让金。
（八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月度统一上交市局计财处，其余区县按本区县的规定办理。
（九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。
权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理，并应于受理之日起60日内完成登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年期并加盖印章。
二、关于土地出让年期的确定
已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年期，即以根据房屋建筑结构确定的土地最高使用年限减去该栋楼房自竣工之日起至首次上市交易之日止已实际使用的年期；同一楼房的其他各套房屋上市出售时
，其土地出让年期分别依其上市交易日期按上述规则逐一核定，最终保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。
钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年期最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年期最高不超过50年。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去已使用的年期计算。
三、关于国有土地使用证问题
已购公有住房和经济适用住房办理所占土地已办理土地出让或转让手续后，权属登记部门只在《房屋所有权证》上注记土地使用年期，目前暂不另发《国有土地使用证》。
四、本通知自11月15日起正式实施。执行过程中如有问题，请及时报告市局。



1999年11月2日
地方立法监督小议

秦德良


[摘要] 地方经济的发展，往往会迎来地方立法的高潮，当前地方立法存在若干问题，有必要制定《地方立法监督条例》。
[关键词] 地方立法 地方立法监督

地方区域经济市场化、地方区域法治化是一种共生关系，因而需要建立一个良好的区域法治环境，而这一环境的建构首先有赖于地方立法，通过地方立法进行利益重组。利益的变换是否合法、合理，是否为多数利益主体接受，将是地方立法成败与否的关键，同时也是决定地方区域经济市场化、地方区域法治化建设成败与否的关键。随着地方区域经济市场化、地方区域法治化建设进程加快，地方立法将步入快车道，清除立法污染，防止立法腐败，确保立法的针对性、前瞻性、公平性、地方性将是一项重要的任务，因而，地方立法监督的迅速启动和有效运行显得尤为必要。本文从地方立法存在问题入手探讨建立和完善地方立法监督的措施。

一、地方立法中的常见问题

地方立法基本上分为三类：一是执行性法规、规章，约占三分之一；二是自主性地方性法规、规章，如《四川省计划生育条例》，《行政执法监督检查规定》等；三是补充性法规、规章，主要是民族自治地方的人大制定的自治条例和单行条例。这些地方性法规、规章的制定，有利于宪法、法律和行政法规在地方的实施，填补了地方的法律真空，然而亦出现不少背离地方特点和原则的问题。

第一，与法律或行政法规规定相抵触，主要指有的法规或规章罚则内容不符合法律规定；第二，职权与职责设定不合理。多数地方性法规、规章都规定有行政管理方面内容，普遍存在的问题是，对行政机关所拥有的职权规定明确、细致、全面，而对行政机关在执法过程中应承担的职责、义务规定较粗，较少，如只规定行政机关有权收费，却不规定行政机关滥用处罚权时应承担的法律责任；第三，地方立法中的部门倾向问题，主要表现为部门之间在法规规章中争管理权、审批权、收费权、处罚权等。不适当地强调本部门利益，扩大部门权力，影响地方性法规、规章的公平与公正。部门倾向的原因主要来自于部门利益，一些部门的立法指导思想不端正，旨在通过立法强化部门利益和地方保护主义，少数利益集团借立法之机争权夺利，以立法之名行谋私、侵权和垄断之实，甚至以立法形式纵容庇护乱收费、乱摊派、乱处罚等现象；第四，重复立法，缺少地方立法特色。一种情况是国家有法律、法规，地方制定实施办法，但缺乏地方特色；另一种情况是省、市之间的重复立法。前者照搬其上位法规定，追求“大而全”，难以体现地方性法规“少而精”特点，这不仅使该法规、规章失去了地方立法意义，而且也降低了其上位法有关条文效力。后者不仅浪费了立法资源，而且可能造成法规之间的不统一，给执法带来困难；第五，在解决改革难点的问题上，立法仍然滞后，缺乏探索精神，如国有资产管理、企业转制、社会保障等方面的地方立法还不能适应改革和发展的需要。

地方立法出现的这些问题，除了与立法人员素养、立法技术方面的缺陷有关外，一个重要因素是缺少地方立法监督。

随着地方区域经济市场化、地方区域法治化建设进程加快，地方立法的任务将十分艰巨，立法者应“树立把地方立法纳入可以确定的预期，即以投资收益有保障预期的观念，以经济全球化亦即WTO规则为导向，制定鼓励，保障投资者合法权益为模式的地方法规。”[1] 这些法规将主要涉及到国企改革，高新技术产业、人力资源、投资管理与风险、金融市场社会保障、劳动就业等与投资需求与人才需求有关的地方性法规、规章。这些法规、规章的制定将会有极大的风险，如何保证其合法性与合理性？我们认为最基本的就是要建立和完善地方立法监督制度，首先制定《地方立法监督条例》。

二、建立和完善地方立法监督制度

地方立法监督是指有地方立法监督权的主体对地方立法过程和立法结果的监督，包括“以权力制约权力”式的监督以及“以权利制约权力”式的监督。地方立法监督是地方立法制度的重要内容，然而它却是地方立法的最薄弱环节，表现在主观上缺乏对地方立法监督的必要认识和自觉；地方立法监督制度不完善，流于形式化，缺乏可操作性；地方立法监督实践存在障碍。但是公正、公平的地方立法需要监督，“各立法主体自身目的和职能目的的差异性是立法监督发生的根本原因。”[2]

以四川省为例，地方立法监督对象和内容主要有对作为立法结果的省人大及常委会制定的地方性法规、省政府制定的地方性行政规章，成都市人大及常委会、市政府制定的地方性法规、规章，甘孜、阿坝、凉山三自治州，木里，马边、峨边三自治县制定的自治条例、单行条例的监督以及对立法行为（立法过程）的监督。监督地方立法对象和内容主要是看立法结果和立法行为是否具有合法性（立法权限、程序、内容），是否具有合理性。“什么是‘合理’？‘理’就是按民主、民意、公正、效率、负责等价值所作出的一种判断。”[3] 强调合理性，是为了防止地方立法的随意性。

地方立法的监督方式主要有批准、备案审查、清理、改变和撤消，选择适用制度，群众监督，这几大制度等共同构成了地方立法监督体系。

第一，建立地方立法监督程序制度

地方立法监督应遵循法定程序。地方立法监督程序是指对地方立法行为和立法结果的合法性、合理性进行审查的步骤、形式和期限等，从步骤方面看，包括地方立法监督议案的提出、审议和处理；从形式方面看，有质询、听证等各种监督形式；从期限方面看，地方立法监督应遵循法定时效，如根据《立法法》第63条规定，省人大批准省级市人大制定的地方性法规的期限是四个月。《立法法》对立法监督程序规定比较笼统，为确保地方立法的合法性、公正性、科学性和适用性，地方省人大应尽快制定《地方立法监督条例》，将地方立法提高到地方性法规层次予以保证。

第二, 建立地方立法责任和地方立法监督责任制度。

立法既包括立法权，又包括立法责任；立法监督既包括立法监督权，又包括立法监督责任。无论是立法还是立法监督，违法都应承担相应过错责任。立法责任和立法监督责任的缺乏，是中国立法监督制度的一大缺陷。缺乏立法责任和立法监督责任，直接影响到立法监督的效力。地方有必要确定地方立法责任和地方立法监督责任，从而增加地方立法监督的实际效能，变放任监督为有效监督。

第三，健全和完善批准制度。

据《立法法》第63条，第66条的有关规定，省级市人大及常委会制定的地方性法规、自治州、自治县人大通过的自治条例和单行条例，须报省人大常委会批准后生效。批准制度是事前监督，防止在合法性和合理性方面存在问题的法发生法的效力，但它使制定地方性法规的程序过于繁琐、复杂，导致地方立法周期过长，地方立法工作滞后且加重省人大常委会工作负担，实践中批准标准也不统一，因而有必要改进批准制度，明确界定批准的含义、标准与程序。

第四，健全和完善备案审查制度。

备案审查制度是1987年由全国人大常委会，国务院先后发文建立起来的，1990年国务院正式发布了《法规规章备案规定》。据《立法法》第91条，第92条规定，备案不仅仅是登记、统计、存档，而且更重要的在于审查，是事后监督。据《立法法》第89条规定，地方性法规、规章一般应报两个机关备案。省人大及常委会制定的地方性法规，应报全国人大常委会和国务院备案；省级市人大及常委会制定的地方性法规，自治州、自治县制定的自治条例和单行条例，由省人大常委会报全国人大常委会和国务院备案；省政府制定的规章报国务院、省人大常委会备案。报备时间是公布后的三十日之内，接受备案的二机关都有义务审查。实践中，地方性法规、规章的备案审查制度极不完善，一是地方立法机关不报送，二是备案机关未进行实质性审查，因而健全和完善备案审制度很有必要，有助于消除地方立法中越权立法、滥立土法、法与法冲突现象。

第五，完善清理制度。

清理制度是地方立法机关的内部监督制度，它是指有权立法的地方国家机关，在其职权范围内，以一定方式，对其所辖范围内存在的规范性文件进行审查，确定它们是否继续适用或是否需要加以修改、补充或废止的专门活动。清理应有严格程序，包括清理案的提出、审议，清理结果的公布，清理应定期进行，必要时进行集中清理或专项清理。清理应制度化、民主化，省人大常委会应起榜样作用。

第六，完善、强化改变和撤消制度。