买方贷款不及时,卖方解约须谨慎/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 20:00:50   浏览:8313   来源:法律资料网
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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎

奚正辉


  案例:2009年4月,夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋,签署了房地产买卖合同,合同第6条约定:甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条:乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,逾期超过10日的,甲方有权解除合同,并要求乙方赔偿总房款的20%。付款协议第2条约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,贷款金额为140万,若贷款金额不足或银行未批准,乙方于送件当日现金补足。第3条约定:待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件,于银行取得它证后7日内放款给甲方。

  合同签订当日夏某支付了首付款61万,后夏某由于信用卡有逾期还款记录,中国银行未予批准其贷款,直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
  顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师,本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定:当事人没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼,要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约,是否逾期付款,庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见:

1、付款协议作为买卖合同正文的补充,若两者有矛盾,以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间,是双方在打印买卖合同时必须填写的时间,若该时间不填写,买卖合同是无法打印的,故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间,只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内,夏某贷款未批准前,双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款,签订合同当日就向中国银行申请贷款,预审通过后,发现后信用卡逾期还款的记录,中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司,找到招商银行,招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为,其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约,因为房价上涨顾某要求加价,夏某没有同意,顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

  最终法院也采纳了本律师的意见,判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多,笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
  本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外,还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期,但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前,就不会发生问题,若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后,就发生矛盾了,有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心,文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂,但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程,其次要熟悉交易的相关法律及政策,最后要有一定的文书写作表达能力。
  若本案没有约定贷款的日期,或者约定了乙方贷款办理的日期,那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期,那么双方必须在约定的日期办理交易过户,乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户,那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限,乙方不能办理,那么甲方也可以追究乙方的违约责任,甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



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国家税务总局关于开展2003年全国税收宣传月活动的通知

国家税务总局


国家税务总局关于开展2003年全国税收宣传月活动的通知
国税发[2003]27号

2003-03-10国家税务总局


省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,扬州税务进修学院:
2003年是全面贯彻落实党的十六大精神的第一年,是我们党和国家历史上具有重要意义的一年。做好全年的税收工作,对于实现十六大确定的奋斗目标和各项任务,促进我国全面建设小康社会,保证国家各项事业的发展和社会稳定,具有十分重要的意义。为了深入学习、宣传、贯彻党的十六大精神,不断增强公民依法诚信纳税意识,营造良好的依法治税环境,推动税收工作深入开展,国家税务总局决定, 2003年4月继续开展第12个全国税收宣传月活动。现将有关事项通知如下:
一、宣传月主题及指导思想
2003年税收宣传月活动的主题是:依法诚信纳税,共建小康社会。
依法诚信纳税与全面建设小康社会的目标息息相关。全面建设小康社会是党的十六大提出的宏伟奋斗目标。税收是保证国家机器运转的经济基础和宏观调控的重要手段。社会主义税收“取之于民,用之于民”,与人民的生活息息相关,税收工作的成效直接关系着小康社会的实现进程。开展以“依法诚信纳税,共建小康社会”为主题的税收宣传,体现了税收工作与时俱进的客观要求,有利于全面贯彻党的十六大精神,把十六大精神落实到税收工作中去。
依法诚信纳税是全面建设小康社会的重要保障。经济是税收的根本,税收反作用于经济。依法诚信纳税与全面建设小康社会的目标互为统一,相互促进。我国在本世纪头二十年要集中力量全面建设小康社会,到2020年国内生产总值比2000年翻两番。实现这个宏伟目标,必然要求税务部门依法治税,要求全体纳税人依法诚信纳税,以促进税收与经济的协调发展,保持税收收入持续稳定增长,为全面建设小康社会提供强大的财力保障。
依法诚信纳税是公民道德建设的重要内容之一。依法诚信纳税从法律和道德两个方面来规范、约束税务机关以及纳税人的涉税行为,是“依法治国”和“以德治国”在税收工作中的集中反映,是“爱国守法、明礼诚信”在经济生活中的生动体现。深入开展依法诚信纳税的宣传,有利于税务部门坚持依法治税,正确处理严格执法与优质服务的关系,不断提高执法水平,增强服务意识,营造良好的税收环境;有利于增强广大纳税人依法诚信纳税的自觉性,在全社会形成“依法诚信纳税光荣”的社会氛围。
2003年税收宣传月活动的指导思想是:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,认真贯彻党的十六大精神,大力宣传“依法诚信纳税,共建小康社会”的意义和内涵,进一步拓宽思路、创新形式,采取各种有效措施,营造依法诚信纳税的良好舆论氛围,为全面建设小康社会作出贡献。
二、 宣传月活动的主要内容
(一)深入广泛宣传党的十六大精神。要深入宣传“三个代表”重要思想,宣传税务系统以“三个代表”重要思想指导税收工作全局,全面落实“1+3”工作思路的举措。要结合本地实际,提出具体要求,切实把宣传十六大精神贯穿到税收宣传月各项活动中去。
(二)开展“依法诚信纳税,共建小康社会”的宣传。要着重宣传依法诚信纳税的意义,宣传依法诚信纳税的内涵和要求,宣传依法诚信纳税的先进典型及其先进事迹,在全社会营造“依法诚信纳税光荣”的良好氛围。要宣传依法诚信纳税与建设小康社会的关系,把税收工作与十六大确定的建设小康社会的目标紧密结合,使广大纳税人懂得,只有依法诚信纳税,才能建设美好的小康社会。
(三)加强全面落实“1+3”税收工作思路取得辉煌成就的宣传。要积极利用税收宣传月,大力宣传税收工作取得的辉煌成就,宣传税务系统依法治税、从严治队的先进典型,发挥模范典型的导向和示范作用,树立税务机关的良好形象,增进社会各界对税收工作的理解和支持。
(四)继续开展新《税收征管法》及其《实施细则》的宣传。要围绕新《税收征管法》及其《实施细则》的基本原则和主要内容,加强依法征税、规范税收执法的宣传,加强保护纳税人合法权益与纳税人应尽义务的宣传,促进《税收征管法》及其《实施细则》的顺利实施。
(五)加强税务系统税收信息化建设和强化重点税源监控的宣传。要加强对税收信息化建设和强化重点税源监控的宣传,加强对工作进展、运转情况及作用、成果的宣传,使广大纳税人认识到税收信息化建设和强化重点税源监控在打击偷逃骗税方面的重要作用和效果,对涉税违法犯罪分子起到震慑作用。
(六)加强为纳税人服务和普及税收法律知识的宣传。要广泛宣传加强为纳税人服务的各项内容和措施,增强税务机关的服务意识和主动维护纳税人合法权益的意识,促进各项服务工作落到实处。要结合“四五”普法工作,加强开展各项税收政策的宣传,普及税收法律知识,增强广大纳税人依法纳税意识,保护纳税人的合法权益。
(七)大力加强进一步整顿和规范税收秩序的宣传。要密切关注整顿和规范税收秩序工作的动态,适时组织对加油站和集贸市场两个专项整治工作的宣传,加大对涉税案件的曝光力度,有选择地向社会公布一些定性准确、影响面大的涉税违法犯罪典型案例,以警示纳税人,震慑犯罪分子。
(八)做好“税法百题知识竞赛”的组织工作。宣传月期间总局办公厅和司法部法制宣传司将共同举办“税法百题知识竞赛”,在《中国税务报》和《法制日报》上刊登试题。各地要积极组织广大税务干部和纳税人参加税法知识竞赛活动,进一步在公民中普及税法知识。
三、宣传月活动的基本形式
开展税收宣传月活动要与时俱进,不断创新,讲求实效,要采取行之有效、生动活泼、为群众喜闻乐见的形式,努力增强宣传效果。
(一)巩固传统宣传阵地,充分发挥现代传媒的作用,扩大宣传声势。既要发挥传统宣传方式的作用,又要充分发挥现代媒体传播面广、形象直观、受众广泛的优势,形成税收宣传的集中声势。要组织编演税收题材的文艺节目、编写税收宣传资料,在集市、学校、机场、车站等繁华公共场所演出、散发;继续加大利用公益广告牌开展税收宣传的力度,在主要场所树立大型公益广告宣传牌;充分利用电视、网络等现代媒体开展税收宣传。要在电视台播出税收新闻、公益广告、税收题材专题片、综合文艺节目等,形成税收宣传的声势,扩大影响。积极利用互联网和其他通讯传播方式,及时把税法知识宣传给纳税人。
(二)加强组织协调,为基层创造条件。省级税务机关要加强对税收宣传月工作的组织、领导、协调和信息交流,以适当的形式集中开展各类大型活动,营造声势,扩大影响。要通过邀请领导撰写文章、发表电视、广播讲话、题词、致信等形式,扩大税收宣传月活动的影响,形成声势。各级税务机关要加强联系和协调,共同组织一些影响力大、群众广泛参与的宣传活动,形成合力、扩大影响。同时,要加强与中央和地方媒体的联系沟通,拓宽宣传渠道,为基层开展活动创造必要条件。
(三)以丰富多采的宣传形式,为纳税人提供优质服务。基层税务机关要充分利用“12366”纳税服务热线、手机短信、纳税咨询服务窗口、语音电话、电子触摸屏、发放税法宣传资料等方式,扎扎实实地开展好面向纳税人的咨询服务、纳税辅导等税法宣传活动,通过各种有效形式,为广大纳税人提供优质服务。
四、几点要求
(一)要高度重视税收宣传月活动,加强领导,精心组织安排各项活动。各级税务机关要高度重视,加强领导,主要领导要亲自抓,分管领导要重点抓。要制定专项活动计划,安排专人负责,保证税收宣传月活动项目落实、经费落实、人员落实。
(二)要争取地方党政领导的支持,形成宣传合力。各级税务机关要积极主动地取得地方各级党政部门的支持,变部门行为为社会行为,形成全社会的宣传合力。要以税收宣传月活动为契机,积极组织各级领导干部认真学习税收知识,熟悉税收法律法规和税收政策,带头依法治税,在各级领导中形成学税法、讲税法、严格遵守税法的氛围。
(三)要加强信息交流,及时做好总结。宣传月期间,总局办公厅将通过税务简报编发“2003年全国税收宣传月活动专辑”,摘发各地税收宣传月活动动态、经验,各级税务机关也要加强税收宣传信息交流。同时,为了保证税收宣传月活动的效果,总局将适时组织督查组,赴各地了解、检查、督促税收宣传月活动的开展。宣传月结束后,总局将对活动开展情况进行总结、通报。请各地于2003年5月20日前,将税收宣传月总结、税收宣传月优秀创新项目(每个省、自治区、直辖市报送3个)报总局办公厅(新闻宣传中心)。
附件:税收宣传月标语口号



国家税务总局
二○○三年三月十日

附件:
税收宣传月标语口号


1.依法诚信纳税,共建小康社会
2.诚信纳税、利国利民
3.税收连着你我他,依法纳税为国家
4.依法诚信纳税是每个公民的义务和美德
5.增强公民纳税意识,促进社会文明进步
6.爱国爱家从纳税开始
7.向共和国纳税人致敬
8.认真贯彻新《税收征管法》,大力推进依法治税
9.深入贯彻依法治税、从严治队、科技加管理的工作方针
10.有效发挥税收宏观调控作用,促进国民经济持续快速健康发展
11.社会主义税收取之于民,用之于民
12.依法索取发票,维护消费者权利
13.依法诚信纳税是社会文明进步的标志
14.偷税抗税违法,纳税协税光荣
15.依法纳税 功在当代 利在千秋
16.严格依法行政,保护纳税人的合法权益


海南省乡镇企业管理费提取、解交和管理实施细则

海南省政府


海南省乡镇企业管理费提取、解交和管理实施细则
海南省政府




为加强乡镇企业服务系统的建设,搞好技术业务培训,提高企业素质,增强竞争能力,促进乡镇企业迅速发展,根据农业部、财政部关于《乡镇企业管理费提取,解交和管理办法》的规定,制定本实施细则。
一、凡乡镇企业(包括乡镇办企业、村办企业、组办企业、合作企业、联户企业、个体企业)的工业企业、建筑安装企业、建材企业、电力企业、采矿企业、商业企业、交通运输企业、饮食服务企业、“三来一补”企业,均应缴纳乡镇企业管理费。
乡镇企业与省内外联营的企业,按规定向企业所在地的乡镇企业主管部门缴纳企业管理费。
种植、养殖等农业企业不提取管理费。
二、乡镇企业按销售收入(含经营收入、劳务收入)总额的百分之一比例提取、缴纳管理费。提取的管理费在销售收入中列支。
“三来一补”企业按工缴费总额的百分之一比例提取、缴纳管理费。
省、市、县、乡(镇)各级乡镇企业主管部门的直属企业以及直属企业的联营企业,也同样缴纳管理费。
三、管理费由企业按月上交给乡镇企业主管部门。提取的管理费以逐级分成办法,由县乡镇企业主管部门统一管理,分别解交给各级乡镇企业主管部门。其分成比例为:乡镇一级企业管理部门百分之五十,市、县乡镇企业主管部门百分之三十,省乡镇企业主管部门百分之十九,农业部
乡镇企业局百分之一。
四、管理费的征缴工作,原则上由乡镇企业主管部门办理。但根据各地具体情况,也可以委托银行、税务、财政或者其他部门有偿代办,代办单位有权督促企业按期缴纳管理费。无论采取何种办法,都要按规定比例分成,按期解交给各级乡镇企业主管部门。
五、市、县乡镇企业管理局(或乡镇企业办公室)是乡镇企业的主管部门,除此之外,其他任何部门向乡镇企业征收管理费都是非法的,必须立即停止。
六、管理费专款专用,要本着取之于企业服务于企业和节约使用的原则,主要用于:补助乡镇企业主管部门未列入行政编制人员经费开支;补助乡镇企业培训、技术推广、新产品试制失败损失;必要的检测仪器购置和有关费用;展览及样品费用的不足;扶助发展贫困地区的乡镇企业、
开发性生产和新上项目的投资。
七、为做好对乡镇企业管理费的管理,确保专款专用,各级乡镇企业主管部门要设立专门帐户,建立严格的管理制度,控制使用范围,严禁挪作他用。在逐级解交和年终决算时,必须将管理费收支情况报表和年度管理费收取、解交、使用情况上报给上级乡镇企业主管部门,并抄报同级
财税部门。
八、对做好管理费缴纳、管理工作,成绩突出的企业、管理单位和个人,要给予奖励,并作为乡镇企业财会工作评比的一项条件。
九、凡过去规定与本细则抵触的,以本细则为准。
十、本细则自发布之日起施行。



1988年8月29日