经济适用住房抑或休矣/王兴敏
作者:法律资料网
时间:2024-07-05 18:00:40
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经济适用住房抑或休矣
王兴敏
经济适用住房供应体系是伴随我国城镇住房制度改革而产生的。在我国的城镇住房制度体系中，自解放后至二十世纪九十年代中期，国家一直是以住房实物福利分配为城镇住房供应唯一形式的唯一主体，这是与我国在此期间实行计划经济体制分不开的，可这不仅未能有效解决城镇居民紧张的居住问题，而且国家还为此承受了巨大的经济负担。随着我国社会主义市场经济的确立，作为经济体制改革重要组成部分的城镇住房制度改革开始实施并不断深化，明确住房的商品属性，住房不再是国家无偿供应的实物福利品，住房供应须商品化、社会化，并建立针对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，满足城镇居民日益增长的住房需求。在1994年国务院国发（1994）第43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》中首次明确具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，以后国家又分别几次对经济适用住房的建设、分配、管理等作出规定。2007年，原建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，从一定程度上说，这标志着经济适用住房在制度层面的成熟。经济适用住房在这十几年的发展历程中，不仅在理论上富有争议，而且在实际运行中，也不难发现这样一种现象：已渐被遗忘的制度产物突然被人们在房地产价格狂涨之时想起，并赋予一项艰巨的任务——稳定住房价格，可在2008年底却又突然面临或存或废的变数之中。那么，面对如此尴尬的情境，不得不令我们对经济适用住房是否具有现实合理性做深层次的分析。
一、经济适用住房为什么被冷落
一项新生事物的发展不仅需要制度的支撑，而且还受限于现实社会中的实际需求，这种需求是以能否满足所涉各方主体的利益需要为标准，如果能够满足他们的利益要求，各方均有激励来促进该事物的发展，反之，该事物的发展道路将障碍重重，甚至会自消自灭。经济适用住房也不例外。
1、地方政府没有实施经济适用住房的激励
在我国的城镇住房制度体系中，国家始终处于主导地位，虽然，通过城镇住房制度改革，实现住房供应的商品化、社会化。但是，国家作为城市土地的唯一所有者，同时也是土地的唯一供应者，运用土地供应来调控住房的供应，其主导地位并未发生变化。随着我国国有土地出让制度的建立，房地产开发均须通过地方政府以出让形式取得国有土地使用权，地方政府则收取土地出让金，其逐渐成为地方政府的主要财政收入来源，2007年1——11月间，我国土地出让总价款达9130亿元以上，占财政收入的比重为28.53％。如此巨大的出让金收入满足了地方政府的目标——经济开发，而这个目标又是地方政府的重要政绩表现，故其乐此不疲。相反，经济适用住房建设用地则须以划拨方式供应，这种无偿的供地方式对地方政府而言无异于自断其财源，那么地方政府出于自利考虑，当然不愿意为实施经济适用住房建设而无偿划拨土地。即使在国家三令五申的情况下，地方政府也是将位于区位偏远、周边配套设施不完善等不方便生活居住的土地用于经济适用住房建设。
2、经济适用住房往往超出其保障对象的经济承受能力
经济适用住房仅供应社会低收入家庭，从该家庭的经济收入特点来看，往往是以收入低（或无收入）且不稳定为多，从其自身的承受能力考虑，虽然经济适用住房价格低于商品住房价格，大多数还是不能够买得起的。即使根据规定可通过商业银行或住房公积金贷款予以支持，但因为该群体或无工作单位或无稳定收入而被排斥于外。另外，由于经济适用住房建设的比较偏远，为此增加的生活成本开支以及物业服务费用，也是经济困难群体必须考虑的一个现实问题。
3、房地产开发企业对经济适用住房建设的冷淡
从经济适用住房与商品住房的建设行为事实看，二者没有本质上的区别。但二者的结果性质截然不同，其中在利润方面，根据规定房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。而商品住房的利润则远高于此。面对商品住房的暴利，做为以利润最大化为追求目标的房地产开发企业，必然热衷于商品住房建设，没有动力建设经济适用住房。
二、经济适用住房是否具有稳定住房价格的作用
在市场经济理论中，商品的价格是随着供求关系的变化而波动，当供不应求，则价格上升，反之，价格下降。那么，造成我国住房价格上升的主要因素是供不应求吗？笔者认为，实不其然。在城镇住房制度改革后，住房私有化成为社会的普遍认识——“小康不小康，关键看住房”，与此相对应的则是住房供应市场化，这又与地方政府“以地生财”的经营理念相吻合。于是，土地供应的唯一（仅为地方政府）与住房供应的唯一（仅为房地产开发企业）相结合，形成了住房供应的单边垄断，这极利于二者的利益最大化。另外，住房不同与其他消费品，其不单是消费对象，还可以成为投资对象，当住房价格超出一般人的经济承受能力，其虽然不能购买拥有一处住房，但其对住房的居住需求仍然存在，且无可替代物。此时，这种需求就会成为他人投资住房的机会——或租或卖以获取利益。所以在现实中，并非一户所有一处住房，而是处于一种或无房所有或多房所有的非均衡状态。当住房未成为每一户的消费品时，它却成为少数人的投资品，无房户只有通过在少数人手中有偿取得使用权来满足居住需求，那么，一定的高房价对于投资住房的少数人实现收益是有益的，所以，其热衷于推动房价的走高。
而经济适用住房的设计初衷是保障低收入家庭，在住房价格飞涨的今天，我们通过经济适用住房建设的增加，来解决低收入家庭的居住需求，从而减少住房市场需求，进而拉低住房价格，这可能就是近年来大力倡导经济适用住房建设的理论依据。但是，这里忽视了以下问题：
1、低收入家庭对住房的首要需求是居住，而非所有。
对住房的消费需求，既可以通过取得所有权方式实现所有，亦可通过取得使用权方式实现居住，从这一点看，住房消费具有可替代性，即买不起时，可以选择租。那么，低收入家庭作为困难群体，由于自身经济能力的限制，其对住房首要需求是有房居住，而不是有所有权。虽然经济适用住房相对商品住房价格低，可对于低收入家庭仍是一笔非常大的开支，而且还会增加物业服务费用开支，其根本没有经济能力购买住房，而选择租房，因为这是降低其经济负担的最佳选择（这实际也是廉租房制度出台的可行之处）。于是，在现实中，以所有权之方式供应住房明显超出了低收入家庭的支付能力，导致真正需要救济的低收入家庭难以从中受益。
2、经济适用住房的稳定价格作用极其有限
住房依附于土地上，土地资源的稀缺决定住房资源的稀缺，所以住房的价格亦取决于其所在区位，区位好的住房，其价格自然高于区位差的。当地方政府如上述将经济适用住房建设在比较偏远地区，其对其他区位的住房价格影响是微乎其微的，因为，根据房地产估价理论，不同区位的房地产价格不具有可比性。只不过从统计学角度的数字上可起到拉低作用。再者，住房的建设周期长，容易产生经济适用住房的调剂作用滞时，从而反过来受商品住房价格的调整。这在今年下半年显现得非常明显，当房地产市场低迷之时，人们对经济适用住房亦持观望之状，如北京、广州等地出现经济适用住房弃购现象。因为在经济适用住房的唯一优势——价格优势不存在时，其特定群体就不愿意购买经济适用住房，从而失去对住房产权的自由处分、完全收益。
三、经济适用住房是否经济
根据产权经济学理论，产权的配置应是有效率的配置，即由低价值向高价值流通，这时有利于社会财富的积累，反之，则是社会财富的浪费。当我们将住房所有权以经济适用住房形式低于市场价格予以配置，对于社会而言，确实没有创造价值。从这一点说，经济适用住房不是一项好制度。
经济适用住房与商品住房两种价格体系，不禁想起我国经济改革初期“两轨制”的存在。当这两种住房存在价格差，一部分人便产生牟利的冲动，产生不公平。虽然《经济适用住房管理办法》明确一些保障措施，但监督执行成本过高。
另外，经济适用住房由于处分及收益均有所限制，故属不完全产权。产权人如欲对经济适用住房进行处分时，其产权残缺会产生监管所发生的成本以及收益的分配等问题，这从一定程度上会影响经济适用住房的流转。甚至会造成产权人不愿意转让经济适用住房，产生“冷冻效应”，既由于产权人对收益的增值部分不能享有，从而不出租、转让自己对经济适用住房，从而影响经济适用住房利用效率。
四、结论
综上，经济适用住房是难以满足所涉各方主体的利益需求，其发展如此曲折，也就不难解释了。那么，无法完成使命的经济适用住房确实应该休矣。其被廉租房取代实属必然。
王兴敏
经济适用住房供应体系是伴随我国城镇住房制度改革而产生的。在我国的城镇住房制度体系中，自解放后至二十世纪九十年代中期，国家一直是以住房实物福利分配为城镇住房供应唯一形式的唯一主体，这是与我国在此期间实行计划经济体制分不开的，可这不仅未能有效解决城镇居民紧张的居住问题，而且国家还为此承受了巨大的经济负担。随着我国社会主义市场经济的确立，作为经济体制改革重要组成部分的城镇住房制度改革开始实施并不断深化，明确住房的商品属性，住房不再是国家无偿供应的实物福利品，住房供应须商品化、社会化，并建立针对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，满足城镇居民日益增长的住房需求。在1994年国务院国发（1994）第43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》中首次明确具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，以后国家又分别几次对经济适用住房的建设、分配、管理等作出规定。2007年，原建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，从一定程度上说，这标志着经济适用住房在制度层面的成熟。经济适用住房在这十几年的发展历程中，不仅在理论上富有争议，而且在实际运行中，也不难发现这样一种现象：已渐被遗忘的制度产物突然被人们在房地产价格狂涨之时想起，并赋予一项艰巨的任务——稳定住房价格，可在2008年底却又突然面临或存或废的变数之中。那么，面对如此尴尬的情境，不得不令我们对经济适用住房是否具有现实合理性做深层次的分析。
一、经济适用住房为什么被冷落
一项新生事物的发展不仅需要制度的支撑，而且还受限于现实社会中的实际需求，这种需求是以能否满足所涉各方主体的利益需要为标准，如果能够满足他们的利益要求，各方均有激励来促进该事物的发展，反之，该事物的发展道路将障碍重重，甚至会自消自灭。经济适用住房也不例外。
1、地方政府没有实施经济适用住房的激励
在我国的城镇住房制度体系中，国家始终处于主导地位，虽然，通过城镇住房制度改革，实现住房供应的商品化、社会化。但是，国家作为城市土地的唯一所有者，同时也是土地的唯一供应者，运用土地供应来调控住房的供应，其主导地位并未发生变化。随着我国国有土地出让制度的建立，房地产开发均须通过地方政府以出让形式取得国有土地使用权，地方政府则收取土地出让金，其逐渐成为地方政府的主要财政收入来源，2007年1——11月间，我国土地出让总价款达9130亿元以上，占财政收入的比重为28.53％。如此巨大的出让金收入满足了地方政府的目标——经济开发，而这个目标又是地方政府的重要政绩表现，故其乐此不疲。相反，经济适用住房建设用地则须以划拨方式供应，这种无偿的供地方式对地方政府而言无异于自断其财源，那么地方政府出于自利考虑，当然不愿意为实施经济适用住房建设而无偿划拨土地。即使在国家三令五申的情况下，地方政府也是将位于区位偏远、周边配套设施不完善等不方便生活居住的土地用于经济适用住房建设。
2、经济适用住房往往超出其保障对象的经济承受能力
经济适用住房仅供应社会低收入家庭，从该家庭的经济收入特点来看，往往是以收入低（或无收入）且不稳定为多，从其自身的承受能力考虑，虽然经济适用住房价格低于商品住房价格，大多数还是不能够买得起的。即使根据规定可通过商业银行或住房公积金贷款予以支持，但因为该群体或无工作单位或无稳定收入而被排斥于外。另外，由于经济适用住房建设的比较偏远，为此增加的生活成本开支以及物业服务费用，也是经济困难群体必须考虑的一个现实问题。
3、房地产开发企业对经济适用住房建设的冷淡
从经济适用住房与商品住房的建设行为事实看，二者没有本质上的区别。但二者的结果性质截然不同，其中在利润方面，根据规定房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。而商品住房的利润则远高于此。面对商品住房的暴利，做为以利润最大化为追求目标的房地产开发企业，必然热衷于商品住房建设，没有动力建设经济适用住房。
二、经济适用住房是否具有稳定住房价格的作用
在市场经济理论中，商品的价格是随着供求关系的变化而波动，当供不应求，则价格上升，反之，价格下降。那么，造成我国住房价格上升的主要因素是供不应求吗？笔者认为，实不其然。在城镇住房制度改革后，住房私有化成为社会的普遍认识——“小康不小康，关键看住房”，与此相对应的则是住房供应市场化，这又与地方政府“以地生财”的经营理念相吻合。于是，土地供应的唯一（仅为地方政府）与住房供应的唯一（仅为房地产开发企业）相结合，形成了住房供应的单边垄断，这极利于二者的利益最大化。另外，住房不同与其他消费品，其不单是消费对象，还可以成为投资对象，当住房价格超出一般人的经济承受能力，其虽然不能购买拥有一处住房，但其对住房的居住需求仍然存在，且无可替代物。此时，这种需求就会成为他人投资住房的机会——或租或卖以获取利益。所以在现实中，并非一户所有一处住房，而是处于一种或无房所有或多房所有的非均衡状态。当住房未成为每一户的消费品时，它却成为少数人的投资品，无房户只有通过在少数人手中有偿取得使用权来满足居住需求，那么，一定的高房价对于投资住房的少数人实现收益是有益的，所以，其热衷于推动房价的走高。
而经济适用住房的设计初衷是保障低收入家庭，在住房价格飞涨的今天，我们通过经济适用住房建设的增加，来解决低收入家庭的居住需求，从而减少住房市场需求，进而拉低住房价格，这可能就是近年来大力倡导经济适用住房建设的理论依据。但是，这里忽视了以下问题：
1、低收入家庭对住房的首要需求是居住，而非所有。
对住房的消费需求，既可以通过取得所有权方式实现所有，亦可通过取得使用权方式实现居住，从这一点看，住房消费具有可替代性，即买不起时，可以选择租。那么，低收入家庭作为困难群体，由于自身经济能力的限制，其对住房首要需求是有房居住，而不是有所有权。虽然经济适用住房相对商品住房价格低，可对于低收入家庭仍是一笔非常大的开支，而且还会增加物业服务费用开支，其根本没有经济能力购买住房，而选择租房，因为这是降低其经济负担的最佳选择（这实际也是廉租房制度出台的可行之处）。于是，在现实中，以所有权之方式供应住房明显超出了低收入家庭的支付能力，导致真正需要救济的低收入家庭难以从中受益。
2、经济适用住房的稳定价格作用极其有限
住房依附于土地上，土地资源的稀缺决定住房资源的稀缺，所以住房的价格亦取决于其所在区位，区位好的住房，其价格自然高于区位差的。当地方政府如上述将经济适用住房建设在比较偏远地区，其对其他区位的住房价格影响是微乎其微的，因为，根据房地产估价理论，不同区位的房地产价格不具有可比性。只不过从统计学角度的数字上可起到拉低作用。再者，住房的建设周期长，容易产生经济适用住房的调剂作用滞时，从而反过来受商品住房价格的调整。这在今年下半年显现得非常明显，当房地产市场低迷之时，人们对经济适用住房亦持观望之状，如北京、广州等地出现经济适用住房弃购现象。因为在经济适用住房的唯一优势——价格优势不存在时，其特定群体就不愿意购买经济适用住房，从而失去对住房产权的自由处分、完全收益。
三、经济适用住房是否经济
根据产权经济学理论，产权的配置应是有效率的配置，即由低价值向高价值流通，这时有利于社会财富的积累，反之，则是社会财富的浪费。当我们将住房所有权以经济适用住房形式低于市场价格予以配置，对于社会而言，确实没有创造价值。从这一点说，经济适用住房不是一项好制度。
经济适用住房与商品住房两种价格体系，不禁想起我国经济改革初期“两轨制”的存在。当这两种住房存在价格差，一部分人便产生牟利的冲动，产生不公平。虽然《经济适用住房管理办法》明确一些保障措施，但监督执行成本过高。
另外，经济适用住房由于处分及收益均有所限制，故属不完全产权。产权人如欲对经济适用住房进行处分时，其产权残缺会产生监管所发生的成本以及收益的分配等问题，这从一定程度上会影响经济适用住房的流转。甚至会造成产权人不愿意转让经济适用住房，产生“冷冻效应”，既由于产权人对收益的增值部分不能享有，从而不出租、转让自己对经济适用住房，从而影响经济适用住房利用效率。
四、结论
综上，经济适用住房是难以满足所涉各方主体的利益需求，其发展如此曲折，也就不难解释了。那么，无法完成使命的经济适用住房确实应该休矣。其被廉租房取代实属必然。
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